不動産投資のランニングコスト一覧｜目安を知って失敗を防ぐ！

不動産投資をスタートさせようと計画する際、多くの方がつまずくのが「ランニングコスト」の見積もりです。

家賃収入だけでなく、物件の維持や管理、税金、諸経費など、投資を継続するためには避けて通れない経費が発生します。

これらの月額のランニングコストは、一般的に家賃収入の20〜30％が目安とされていますが、実際にはどのような費用が必要なのでしょうか。

マンションやアパート経営では、突発的な出費によって想定以上に収支計画が外れるケースもしばしば。

だからこそ、シミュレーションと合わせて、余裕を持った資金計画を立てることが成功の鍵です。

本記事では、不動産投資におけるランニングコストの一覧を初期費用から入居、管理、税金等々、具体的な算出方法と共に解説します。

また、費用を節約する方法や、いくら儲かるのか、どこまで自己資金が必要なのか、運用中に起こり得るトラブルとその対策についてもご説明しますので、安心して不動産投資の世界に一歩踏み出すための手引きとしてご活用ください。

不動産投資のランニングコストの目安は、家賃収入の20〜30％

不動産投資を始める際、家賃収入が見込まれる一方で、その収入の一部はランニングコストとして必ず発生します。

だいたいの目安として、このランニングコストは家賃収入の20〜30％程度が普通と言われています。

これには管理費や税金などの「予想できる出費」と原状回復費用、入居者募集費用などの「突発的な出費」があり、物件や時期、情勢によって変動します。

このコストを正確に把握し、収益計算を行うことが賢明な不動産投資のカギとなります。

さらに、賃貸管理を委託する場合の手数料や、税理士への業務委託費などもランニングコストとして考慮に入れるべきです。

また、万が一のトラブルに備えて火災保険に加入することも重要です。

保険料はランニングコストの一部となりますが、建物やエレベーター等の機械設備・大型機械に損傷が発生した際に修繕費用の負担を軽減できるため、結果的には投資家の資産を守ることに繋がります。

清掃費用や退去時の原状回復費用など、予期せぬ出費にも対応可能な余裕を持った運用計画を立てることが、安心して不動産投資を続ける秘訣です。

不動産投資を成功させるためには、収入と共にランニングコストも適切に管理することが極めて重要です。

特に、マンションやアパート経営を考えている50〜60代の方々には、物件に係る具体的な費用の一覧を理解し、自身の投資計画にどこまで影響を与えるかをシミュレーションすることをおすすめします。

税理士や専門家に相談し、算出方法や節約の裏ワザ、さらなる資産形成のためのアドバイスをもらうことも有効です。

専門家だけではなく、不動産実務検定などのテキストで自分の判断基準を身につけることも大切です。

自己資金や借入金の状況に応じた計画的な運用が、長期的な収益をもたらすでしょう。

不動産投資のランニングコスト一覧

突発的な出費は、不動産経営において避けて通れない問題です。

修繕が必要になることはありますし、退去した入居者の後の原状回復費用も見逃せません。

また、ランニングコストには含まれていませんが、金利の変化や天災による損傷修理のための出費も発生することがあります。

建物の管理・維持	管理委託費
	修繕費
	修繕積立金
	共用部の水道光熱費
	点検・清掃費
	火災・地震のための損害保険料
入居者対応	入居者募集費用
	空室損
	原状回復費
税金	固定資産税
	都市計画税
諸経費	不動産投資ローンの返済
	税理士費用
	家賃滞納者への弁護士費用
	孤独死の特殊清掃費用

余剰金を積み立てて将来のランニングコストに備える

失敗しない不動産投資家は、入居者からの賃貸収入の一部を常に将来のランニングコストのために取っておきます。

たとえば、固定資産税、都市計画税、管理会社への委託手数料、火災保険などの定期的なコストに加え、物件の経年劣化に伴う修繕費や大規模修繕に備えるための修繕積立金も必要となります。

物件購入前の収支計画では、将来的な費用に耐えうる範囲での収益を見込んでおくことが基本です。

また、マンション経営を例にとると、月額で発生する管理費や修繕積立金もしっかりと計上することが大事になり、収支のバランスを保ちながら余剰金をしっかり積み立てることが、将来の安心に繋がります。

「最初の収支計画は外れるもの」と心得て定期的に見直す

不動産投資を始める際の初期計画では、どこまでの収益が期待できるかなどを想定して計画を立てますが、実際には想定外の事態が発生します。

そのため、「初期計画は参考程度」という理解を持ち、物件の状態や市場環境の変化に合わせて、計画は定期的に見直すことが重要になります。

たとえば、地域の家賃相場が変動した場合、収入予測を微調整する必要があるかも知れません。

入居者から家賃値下げの交渉があった場合は基本的に拒否することができません。詳しくは下記の記事をご覧ください。

また、突発的な出費が発生しない限りは喜ばしいことですが、万一のための修繕費等のコストを包含した再計算が必要となることも多々あります。

積極的な情報収集と適切な顧問税理士との相談を通じて、収支計画の精度を高め、突如発生する出費に備える姿勢が求められます。

建物の管理・維持に関するランニングコスト

マンションやアパート経営をされる方が把握しておくべき、建物の管理・維持に関するランニングコストをご紹介します。

項目	費用目安
管理委託費	家賃収入の5％程度
点検・清掃費	年間15〜20万円ほど
修繕費	短期修繕：約8〜15万円 長期修繕：約80〜120万円
修繕積立金	家賃収入の5％程度
共用部の水道光熱費	年間10万円ほど
火災・地震のための損害保険料	年間3〜10万円ほど

管理委託費

マンションやアパートの所有者が管理会社に委託する管理費は、賃貸経営における必須コストです。

この管理委託費は、物件の大小や条件、所在地によって変わりますが、家賃収入の5%程度が一般的な相場とされています。

PM費用、BM費用というのが、この管理委託費となりますが詳しく整理していきましょう。

PM費用は家賃収入の3〜8％程度となり、主な業務内容は以下のとおりです。

BM費用は業務ごとの個別費用となり、主な業務内容は以下のとおりです。

具体的な費用は、次の「保守点検・清掃費」で確認ください。

どちらかと言えば、「一棟マンション」を保有しているオーナーさん向けになるかもしれません。

最初はワンルームや築古戸建ての小さく始める方には、「自主管理+一部を業務委託」といった家主ダイレクトを活用した方法もあります。

保守点検・清掃費

安全な賃貸経営を行うためには、定期的な点検と清掃が欠かせません。

清掃費も同様に重要で、共用部分の清潔さを保つことが賃貸物件の快適性を支え、空室リスクを減らします。

清掃費は管理会社に委託している場合は、費用に含まれている場合があります。

消防法や建築基準法などの法律に則った法定点検は義務付けられており、これに伴う費用も発生します。

設備名	点検周期	費用目安
通常清掃	週に1~2回	約4,000〜5,000円/回
大規模清掃(高圧洗浄)	半年に1回	約150〜200円/㎡
消防用設備点検	機器点検：6ヶ月 総合点検：1年	小規模（20戸未満）：8,000〜15,000円 中規模（20〜50戸未満）：25,000〜50,000円 大規模（50戸以上）：70,000〜120,000円
水道定期水質検査	1年に1回	約2,500〜5,000円/年
水道管理状況検査	1年に1回	約16,000〜19,000円/年
自家用電気工作物定期点検	1年に1回	約20,000円
エレベーター点検	1年に1回	フルメンテナンス契約：約35,000円/月 POG契約：約20,000円/月
建築設備定期検査	1年に1回	約40,000〜60,000円
特定建築物定期検査	3年に1回	約50,000〜75,000円

修繕費

建物を長期的に安心して使い続けるためには、経年劣化に対応する修繕が必須です。

修繕費は不具合が発生した際のトラブル対策として、例えばエレベーターの交換や屋根の修理といった具体的な工事に必要な費用を指します。

代表的な修繕内容を挙げると以下のとおりです。

修繕・工事内容	時期の目安	費用の目安
屋根防水の補修工事	12〜18年ごと	8,000〜12,000円/㎡
外壁補修工事	10〜15年ごと	1,000円〜3,000円/㎡
バルコニーや開放廊下の防水補修工事	10〜15年ごと	6,000円〜8,000円/㎡
鉄部塗装工事	4〜6年ごと	3,000円〜5,000円/㎡
給水ポンプの取替え	12〜18年ごと	150〜250万円
給湯器の交換	10〜15年ごと	8万円/台
エアコンの交換	10〜15年ごと	10万円/台

構造や規模別では、国土交通省が発表している「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」に解説されています。

	RC造20戸(1LDK～2DK)	RC造10戸（1K）	木造10戸(1LDK～2DK)	木造10戸(1K)
5〜10年目	約9万円	約7万円	約9万円	約7万円
11〜15年目	約55万円	約46万円	約64万円	約52万円
16〜20年目	約23万円	約18万円	約23万円	約18万円
21〜25年目	約116万円	約90万円	約98万円	約80万円
26〜30年目	約23万円	約18万円	約23万円	約18万円
合計	約225万円 (棟あたり 4,490万円)	約177万円 (棟あたり 1,770万円)	約216万円 (棟あたり 約2,160万円)	約174万円 (棟あたり 約1,740万円)

※どこの設備が含まれているかは、ガイドブックで解説されています。

※30年目以降も修繕は必要になります。

修繕費用は定期的なメンテナンスの有無や建物の規模によって変動しやすいため、収益計画を立てる際には余裕を持って検討する必要があります。

修繕積立金

修繕積立金とは、将来的に必要となる大規模修繕やリフォームに備えて、毎月あらかじめ積み立てておく費用です。

アパートやマンション経営をする際には、戸数や建築年数、建物の状態を踏まえ、いくら必要となるかのシミュレーションを行うことが重要です。

国土交通省が発表している「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では、以下の計算式と算出表で定められています。

計画期間全体における修繕積立金の平均額の目安(機械式駐車場を除く)

地上階数/建築延床面積		月額の専有面積あたりの修繕積立金額
		事例の3分の2が包含される幅	平均額
20階未満	5,000㎡未満	235円〜430円/㎡・月	335円/㎡・月
	5,000㎡以上 10,000㎡未満	170円〜320円/㎡・月	252円/㎡・月
	10,000㎡以上 20,000㎡未満	200円〜330円/㎡・月	271円/㎡・月
	20,000㎡以上	190円〜325円/㎡・月	255円/㎡・月
20階以上		240円〜410円/㎡・月	338円/㎡・月

機械式駐車場の1台あたり月額の修繕工事費

機械式駐車場の機種	機械式駐車場の修繕工事費 (1台当たり月額)
２段(ピット１段)昇降式	6,450 円/台・月
３段(ピット２段)昇降式	5,840 円/台・月
３段(ピット１段)昇降横行式	7,210 円/台・月
４段(ピット２段)昇降横行式	6,235 円/台・月
エレベーター方式（垂直循環方式）	4,645 円/台・月
その他	5,235 円/台・月

ワンルームを例に計算をしてみましょう。

延床面積が20㎡で機械式駐車場がない場合、4,700〜8,600円/月 となります。

あくまで目安の値となります。昨今は、工事費や材料費の高騰が話題になっていますので平均額より多く積み立てておくと、より安心でしょう。

家賃収入の5％程度を毎月積み立てて、修繕や突発的な出費に備えていくのが良いでしょう。

投資計画やキャッシュフローの見積もりに積み立て額を含め、想定外の修繕にも柔軟に対応できるようにしておきます。

共用部の水道光熱費

共用部分の照明やエレベーター、通路の清掃などにかかる水道光熱費は、マンションやアパートのオーナーが負担するコストのひとつです。

これらの費用は建物の規模や共用設備の種類、使用状況によって異なるため、意外と高額になることもあります。

特にオートロックやエレベーター、水道増圧ポンプなどがあると電気代が高くなります。

ざっくり年間10万円ほどと見込んでおくと良いでしょう。

不動産投資の収益を確認する際には、この費用もしっかりと把握しておきましょう。

火災・地震のための損害保険料

建物が火災や地震などの災害に見舞われた際のリスクを考慮し、火災保険や地震保険への加入は不動産所有者にとって必須です。

保険料は物件の価値や規模、立地条件、補償範囲、保証期間によって異なります。

「火災保険はなにもなければ無駄じゃないか？」と思われる方がいるかもしれませんが、入居者の退去時に発生する「原状回復費」で活用できる場合があります。

地震保険の保険料は、どの保険会社でも一律になっています。

地域と構造によって異なり、財務省が発表している「地震保険の基本料率」にて公表されています。

首都圏の年間保険料を見てみましょう。保険金1,000万円あたりの保険料になります。

都道府県	鉄骨・コンクリート造建物等	木造建物等
茨城県	23,000円	41,100円
栃木県	7,300円	11,200円
群馬県	7,300円	11,200円
埼玉県	26,500円	41,100円
千葉県	27,500円	41,100円
東京都	27,500円	41,100円
神奈川県	27,500円	41,100円

※令和4年10月1日以降の保険料となります。

内陸部の栃木県や群馬県では保険料が安く、沿岸部や首都直下型地震の地域では保険料が高く定められています。

想定される被害の規模に応じて保険料が設定されていることが分かります。

保険料は予想外の出費を抑え、資産を守るための重要な費用です。

適切な保険を選び、コストに見合った保障を得るためにも、専門家の相談をお勧めします。

入居者対応に関するランニングコスト

不動産投資において、入居者がずっと住み続けてもらえることが一番重要です。

しかし、入居者のライフスタイルの変化によって退去が発生します。

退去によって、「入居者募集費用」や「空室損」、「原状回復費用」が発生することとなり、この費用をいかに抑えて、期間を短くするかが収支計画に大きく影響します。

項目	費用目安
入居者募集費用	広告費用：賃料*1〜3ヶ月分 仲介手数料：賃料*0.5〜1ヶ月分
空室損	賃料*空室期間
原状回復費用	物件の設備状況によって異なる

入居者募集費用

アパートやマンション経営を行う際、空室を埋めるために入居者を募集する費用は避けられません。

この費用には不動産会社への広告料や仲介手数料、チラシや看板などの販促材料の制作費が含まれます。

目安としては、新たな入居者一人につき1〜1.5ヶ月分の家賃相当額が費用としてかかるケースが一般的です。

特に広告費用(AD：不動産広告料)は、費用対効果を考える必要があります。

上記の場合は、なかなか入居者が決まらないことがあります。

そうなると次に解説する「空室損」が大きくなってしまうため、賃料が得られない期間が長くなります。

その対策として、始めから広告費用をかけて紹介頻度を増やすことも重要でしょう。

また節約のために、可能な限り自社でできる募集方法を検討するのも一つの手です。

空室損

物件が空室の状態が続くと、当然ながら入居者からの賃貸収入は得られません。

しかし固定資産税や管理費、ローン返済費用などの経費は発生し続けるため、これらを空室損と呼びます。

この損失を最小化するためには、入居者が常にいる状態を保つことが求められますが、現実には難しい場合もあります。

対策としては、以下が考えられます。

広告費用は先ほど解説した通りです。管理会社への催促は、「原状回復」についてです。

管理会社によっては、退去が決まっているにも関わらず、原状回復の作業が遅い場合があります。

そうなると、「内見したい人がいるのにできない」「入居者の入居が遅れる」といった問題が発生するので管理会社へ働きかける必要があります。

空室リスクの計算では、地域の相場や物件の特性を踏まえ、平均的な空室率や競合状況を考慮に入れます。

空室期間をどこまで許容するかは、物件の収支計画やキャッシュフローのシミュレーションにおいて重要なポイントになりますし、空室が長期に渡る場合は、リフォームや設備の向上などで物件の魅力を高める必要があるでしょう。

原状回復費用

費用の目安は、物件の設備状況によって異なりますので、下記の費用目安一覧から該当設備を合算した値となります。

貸主(オーナー)負担となるのは、経年変化や通常の使用によって消耗された分の修繕費が当たります。

賃貸マンションでの原状回復費用は、物件の大きさや築年数、損傷の程度、地域や業者によって異なりますが、以下に一般的な相場の一例を示します。

なお、これらの価格は大まかな目安であり、実際の費用は見積もりや点検によって変動しますので、ご注意ください。

原状回復の範囲	費用の目安
壁紙の張り替え	1K・1R：20,000円～50,000円 2LDK：60,000円～100,000円 3LDK以上：100,000円～150,000円以上
フローリングの修復(キズや凹み)	3,000円～15,000円 / 1箇所
フローリングの張り替え	2,500円～4,500円 / 1平方メートル
ドアや窓の修復(キズやひび)	5,000円～20,000円 / 1箇所
ガラスの交換	10,000円～30,000円
浴室のクリーニングやカビ取り	10,000円～30,000円
トイレの交換	30,000円～100,000円
水栓の交換	10,000円～25,000円
エアコンクリーニング	7,000円～15,000円
室内のクリーニング	20,000円～50,000円

火災保険で適用される場合もあるので、詳しくは下記の記事をご覧ください。

税金に関するランニングコスト

不動産投資を行なう際は、マンションやアパート経営における様々な税金がランニングコストとなります。これらの税金は、物件の購入から運用、維持にかかる持続的な費用であり、適切な管理と合理的な税務対策は、投資の収益性を左右する重要な要素です。

項目	費用目安
固定資産税	固定資産税課税標準額(土地・建物) × 1.4％
都市計画税	固定資産税課税標準額(土地・建物) × 0.3％

固定資産税

固定資産税は、不動産投資において毎年継続して発生するランニングコストのひとつです。

この税金は土地および建物を所有していることに基づいて課せられ、固定資産税評価額に対し一般的に1.4%の税率で算出されます。

固定資産税は保有する不動産の評価額に応じて変わるため、資産管理の際は正確な評価と税金の算出が必須となります。

賃貸物件の収支計画を立てる際には、固定資産税の金額を収入とのバランスで考えながら、毎月の予算に組み込んでおくことが重要です。

都市計画税

都市計画税は、固定資産税と同様に土地や建物を有する者に課税される地方税です。

この税金は一定の都市計画区域内に位置する不動産について徴収されるため、物件がどの地域にあるかによって税額が異なる場合があります。

都市計画税の対象になるには「市街化区域内」にある不動産です。対象になるかは以下の3つの方法で確認できます。

都市計画税の算出は固定資産税評価額に一定の税率を乗じて計算しますが、地域によって税率が異なるため、正確な金額を把握するためには各自治体の情報を参照することが必要です。

ランニングコストとして毎年納付する費用で、投資収益を最適化するためには適切な計画が求められます。

諸経費に関するランニングコスト

不動産投資を行う際に、物件の管理・維持にかかる費用や税金に注目がいきますが、ローンの返済や税理士費用なども発生することを忘れてはいけません。

不動産投資に関連する諸経費について、ランニングコストがいくらかかるのか紹介していきます。

項目	費用目安
不動産投資ローンの返済	満室時の家賃収入× 40〜50％
税理士費用	顧問料：月額30,000円〜 決算：月額50,000円〜
家賃滞納者への弁護士費用	着手金：約10〜40万円〜 報酬金：家賃回収金額の10％前後
孤独死の特殊清掃費用	残置物処理費用：平均235,839円 原状回復費用：平均381,111円

不動産投資ローンの返済

不動産投資におけるローン返済は、ランニングコストの中で大きなウェイトを占めます。

借入金と金利により返済額が異なるため、購入前の計画ではこれを正確に算出することが肝要です。

例えば自己資金1,000万円を投じ、残りの金額を金融機関から借りる場合、借入期間や金利条件によって毎月、毎年必要になる返済額が決まります。

一般的には、返済比率は40〜50%にすることが多いです。

理由として、空室リスクを考えた空室率(約10%)や修繕費に備えた経費(約20%)、手残り資金(約10%)を差し引いた額になります。(投資条件によって異なります。)

家賃収入とのバランスを見ながら、キャッシュフローに悪影響を与えないよう慎重にローン計画を立てることが大切です。

税理士費用

税理士に依頼することは、不動産投資の効率化だけでなく、確定申告等の正確な税務処理にもつながります。

ただし、税理士に支払う手数料もランニングコストの一部として考慮する必要があります。

税理士の費用は、物件の規模や管理の複雑さ、提供されるサービスの範囲によって変動します。

一般的には、「毎月の顧問料」と「決算手続きの報酬」の2つがあります。

項目	費用
毎月の顧問料	30,000円/月〜
決算手続き	50,000円/月〜

また、個人か法人か、確定申告のみに対応するか、経営の相談にも乗ってくれるかなど、委託する内容により金額は異なります。

税理士との契約前に必要な業務の一覧を作成し、適正な費用で依頼できるよう相談を行うことをお勧めします。

家賃滞納者への弁護士費用

家賃滞納者への裁判費用や弁護士費用は、突発的な出費の1つです。

不動産を貸し出して経営を行う際には、様々な問題に直面することがありますが、中でも滞納入居者への対応は頭を悩ませる問題の一つです。

長引く滞納にとうとう我慢の限界が来たとして、法的措置を考えざるを得なくなることもあるでしょう。

裁判を起こすにはそれなりの費用が必要です。

一般的には、弁護士費用、着手金、報酬金などがありますが費用の目安は以下の通りです。

項目	費用
弁護士費用(30〜1時間)	5,000円〜
着手金	約10〜40万円ほど
報酬金	家賃回収金額の10％前後

しかしながら、裁判で勝訴したとしても、その費用が回収できるとは限りません。

滞納者に支払い能力がなければ、家賃を回収することができず弁護士費用や着手金、その他裁判にかかる時間を要するリスクがあることは覚えておきましょう。

事態を前にして動揺せず、落ち着いて対策を立てることが重要です。

また家賃の滞納金額によって「少額裁判」「民事調停」「強制執行」など手続きが異なりますので注意ください。

場合によっては、裁判外での解決や専門家に相談しながらスムーズな問題解決を図る手も考えられますので、是非とも覚えておいてください。

孤独死の特殊清掃費用

残念ながら、貸している物件で孤独死が発生するケースもございます。

このような状況が発生した場合、物件の原状回復には特殊清掃が必要となり、この突発的な費用は想像以上に高額になることも珍しくありません。

特殊清掃費は一般の清掃費用と比較しても高額で、故人が残した遺品整理や消臭、感染症予防のための徹底的な作業が求められるためです。

マンションの間取りや作業内容によって費用は大きく変動しますが、日本少額短期保険協会が公表している「第7回孤独死現状レポート」では、残置物処理費用と原状回復費用の平均額は以下の通りです。

項目	費用
残置物処理費用	235,839円
原状回復費用	381,111円

費用を作用する要因として、以下が挙げられます。

腐敗が進むにつれて、床や壁に体液などが染み込み消臭や消毒作業に時間を要します。さらに、キッチンやトイレなどの重要設備が近くにある場合は、修繕が必要になるケースも考えられ費用負担が増えます。

このようなリスクを踏まえ、投資物件の利益計算を行う際には、緊急時のための費用も考慮に入れておくべきです。

予測不可能なトラブルに備えることで、安定した資産運用を目指しましょう。

ランニングコスト以外で注意すべき点とは

不動産投資においてランニングコストの管理は重要ですが、それ以外の点もしっかりと考慮する必要があります。

金利の変動や自然災害のリスク、不動産会社の信頼性といった要素は投資成功の鍵を握るため、注意深く見極めることが求められます。

これから不動産投資を始める方々にとって、これらを理解し対策を練ることが賢明な運用への第一歩となるでしょう。

金利の変化

不動産投資を行う際には、金融機関からの借入金（ローン）が欠かせません。

この借入金には金利が適用され、その金利が変動すると返済額にも影響を及ぼします。

特に変動金利型のローンを選択した場合、経済状況によって金利が上昇し、予想外の負担が増える危険性があります。

一方で固定金利型では、金利上昇のリスクは少ないものの、市場金利が下がった場合でも低い金利には切り替わりません。

金利の種類や借入期間、返済プランを慎重に選び、予期せぬ金利変動に備えた計画を立てることが大切です。

将来を見据えた安定した運用を目指し、金利の影響を十分に考慮した上で投資計画を策定しましょう。

自然災害

日本は自然災害が多い国として知られており、地震や台風などの被害が不動産に及ぶことがあります。

所有不動産が被害を受けた場合の修繕費用や、再建築にかかる費用は非常に大きくなり得るため、火災保険や地震保険への加入が重要です。

保険料はランニングコストの一部となるため、適切な補償内容を選び、コストとリスクのバランスを考慮することが不可欠です。

また、物件の立地によっては自然災害が発生しやすいエリアもありますので、投資前には地域のリスクを把握し、対策を講じると共に、継続的なメンテナンスや点検を行うことで被害の最小化を図りましょう。

信頼できる不動産会社かどうか

資産形成を目指す不動産投資は、信頼できる不動産会社の選定が成功へと導く要素の一つです。

物件の選定から購入・運用、場合によっては売却に至るまでの過程を支えるパートナーとなるため、会社の実績や信頼性、提供されるサービスのクオリティを吟味することが重要です。

特に管理会社の選定は、入居率の維持や建物の保全、トラブル発生時の対応力といった運用上の要点に直結するため、実績のある会社かつ適切なサポートを提供してくれる会社を選ぶ必要があります。

選ぶ基準の1つとして、実際に管理物件を見ることが大切です。実際に訪問した際に見るポイントは下記のとおりです。

	チェックポイント
掲示板	・まっすぐ貼られているか ・古いものが放置されていないか
集合ポスト	・チラシが散乱していないか ・ゴミ箱が用意されているか ・入居者名のラベルは統一性があるか
駐輪場	・放置自転車やバイクがないか ・きれいに整理されているか ・管理シールが貼られているか
共用部分	・共用部分やゴミステーションにゴミが散らかっていないか ・草むしりはされているか ・共用部分の電球が切れていないか
募集方法	・募集中の物件はポータルサイトで広く掲載されているか ・掲載されている物件のホームページには、写真が多く掲載されているか ・その物件の長所がしっかりアピールされているか

このように、不動産実務検定では、「大家さんが実務で必要とする知識」を細かく解説されています。

ホームスタディ講座は、自宅で好きなタイミングでテキストと動画で学べるので非常におすすめです。

さらに、不動産管理や運用の経験、金融機関との関係性など、投資を成功に導くための各種支援を提供してくれるかどうかも判断材料となります。

信頼できる不動産会社と連携することで、安心して不動産投資を続けることが可能となるでしょう。

ランニングコストを削減するには？

不動産投資では、物件の維持・管理にかかるランニングコストをいかに抑えるかが利益を左右します。

物件の購入後に毎月支払う経費を具体的に理解し、賢く節約する方法を検討しましょう。

特に管理費や修繕積立金、固定資産税などの税金は大きな割合を占めることが多いため、これらのコストを適切に管理し節約することが求められます。

入居者募集費用を工夫する

不動産投資における入居者募集は、初期費用やランニングコストを大きく左右する要素です。

賃貸物件の募集には通常、広告料や仲介手数料が必要ですが、これらを可能な限りに抑える工夫が必要です。

例えば、自らインターネットを活用して物件情報を公開する地元密着型の不動産ポータルサイトへの無料掲載や、口コミ、SNSを使って募集をかけるなど、コストのかからない方法で賃借人を見つけられる可能性を探りましょう。

また、現入居者が退去するタイミングで小規模なリフォームを行い、物件の魅力を高めることで、募集期間を短縮することも有効です。

優良な管理会社を選ぶ

マンションやアパート経営において、管理会社の選定は極めて重要です。

優良な管理会社は、日々の管理業務は勿論、物件の長期的な価値を維持するための適切な提案をしてくれます。

選ぶ際には会社の信頼度や管理実績、サービスの質をしっかりと比較しましょう。

長期にわたり物件を維持する上で、信頼できる管理会社とのパートナーシップは、不測のトラブルを回避し、維持費用の削減に大きく寄与するでしょう。

修繕費(原状回復費)は必要最低限にする

退去時の修繕は、物件を次の入居者に向けて準備する上で避けられませんが、過剰な修繕は敬遠されがちです。

必要最低限の修繕に留め、できる限りコストを抑制する工夫も求められます。

具体的には「磨耗した部分のみを補修する」「全体を新規で取り替えるのではなく、クリーニングや部分交換で済む場合はそれに留める」などが挙げられます。

定期的に保守点検を実施する

物件の長期的な維持のためにも、定期的な保守点検は欠かせません。

エレベーターや大規模修繕などの必須のメンテナンスを定期的に行うことで、将来的な高額な修繕を防ぐことができます。

毎年の点検を行っていると、不具合が生じた際の早期発見・修理が可能となり、結果として、コストの削減につながります。

国土交通省が発表している「賃貸住宅の計画的な維持管理及び性能向上の推進について」では、定期点検の項目例と頻度として以下のあげている。

定期点検の項目例

点検項目	例示
屋根	-
雨樋・庇	雨樋・落下防止庇
外壁	壁シーリング・壁タイル・ブロック
階段・廊下	階段室・廊下の壁・床・天井・手すり
エントランス	ドア・ガラス・風除室
扉・窓	防火戸・避難ハッチ・給湯器扉
エレベーター	-
電気設備	共用アンテナ、共用コンセント・ブレーカー等
電灯設備	階段照明、廊下照明
消防設備	消化器・火災報知器等
給排水設備	貯水槽、給水ポンプ、浄化槽、浄化槽ポンプ、排水枡等
外構	駐車場、駐輪場、ゴミ置き場、散水栓、マンホール、植栽・花壇、フェンス・ブロック塀・門扉等
その他	アパートプレート・ルームプレート、管理・募集看板、掲示板等

定期点検の頻度

管理会社等の専門会社に委託して、1年に1回程度実施。機械や設備で定められている法定点検に合わせて実施することも考えられます。

管理委託を必要最低限にする

管理委託費は、不動産投資のランニングコストの中で大きな割合を占める場合があります。

自身で管理が可能であれば、管理委託を行わずに自己で対応することも一つの節約方法です。

しかし、専門的な知識や時間が必要となるため、オーナー自身のライフスタイルに合わせた判断が重要です。

また、部分的に業務を委託することで、費用対効果を計りながら必要最低限の委託にとどめることが可能です。

家主ダイレクトなどが「自主管理＋部分的に業務委託」にピッタリで、小規模な不動産や戸建運営においては十分なサポートをしてくれます。

家主ダイレクトでは、以下のサポートが付いておりオーナーの負担は0円で、入居者が負担することになります。

新規入居の場合	初回保証料：賃料合計額等の50％（最低保証委託料 20,000円） 継続保証料：1,300円（税込）／毎月　保証開始日の翌月から発生します 。 決済手数料：300円（税込）
入居中プランの場合	初回保証料：0円 継続保証料：10,000円／年 決済手数料：550円（税込）
事業用の場合	初回保証料：賃料合計額の80％（最低保証委託料 30,000円） 継続保証料：賃料等合計額の10%／年（最低保証委託料 10,000円） 決済手数料：550円（税込）

不動産投資のランニングコストを理解して失敗を防ごう

不動産投資において、ランニングコストを適切に把握し、適切な管理・運用を行うことは、安定した収益を獲得し、貴重な自己資金を守るために重要です。

ランニングコストには、固定資産税や都市計画税などの税金、修繕費やマンション管理費などの維持費が含まれ、これらは不動産を所有する上で避けて通れない経費です。

家賃収入の20〜30％を目安にランニングコストを算出し、それが収入に対してどれほどの負担になるのかをシミュレーションしましょう。

例えば、月々の家賃が10万円のワンルームマンションを所有する場合、月のランニングコストは2万～3万円程度を見込むことが一般的です。

初期費用や予期せぬ出費に備えて、原状回復費用などの修繕積立金も考慮に入れる必要があります。

また、投資に際しては、不動産会社や管理会社を慎重に選ぶことが肝心です。火災や地震など自然災害のリスクを軽減し、適切な損害保険に加入すること、定期的なメンテナンスや建物の長期的なメンテナンス計画を立てることも投資の成功には不可欠です。

不動産投資を始める際や相続対策として検討している50〜60代の方々は、これらのランニングコストを理解し、適切な資金計画を立てることが大切です。

不動産投資のリスクは低減可能であり、適切な知識と準備が将来的な安心・資産形成への道を拓きます。