【無料】不動産投資シミュレーションのエクセルテンプレート

不動産投資において、アパート経営の収支シミュレーションを行うことはとても大切です。

収支シミュレーションを行い意思決定することで、より合理的な投資判断を下すことができます。シミュレーションは細かな数字を積み重ねる方法ではなく、まずは「ざっくり」と行うといいでしょう。

なぜなら、投資判断はスピードが命だからです。

昨今、円安で海外旅行も行けず、インフレがいつ来てもおかしくないので、不動産投資を検討している方が急増しています。

ローン、節税、減価償却、キャッシュフロー、初期費用、利回り....シミュレーションでは考えることが無数にあり、もたもたしていると他の人に良い物件が買われてしまいます...

しかし、自分でエクセルシートを作るとなると、かなり面倒ですよね。

そこで、相続対策最適化計画が不動産投資シミュレーションのエクセルテンプレートを作成しました！

どなたでも無料でダウンロードできますので、以下のフォームより申し込みください。

投資初心者は、投資判断のスキルを磨くためにも収支シュミレーションの練習が不可欠です。

不動産投資を検討中の方や既にアパート経営をされている大家さんでも活用できるシミュレーションにしています。

このコラムでは、シミュレーションの重要性、おすすめのテンプレート、基本知識を解説します。最後に実演を交えながら、実際にシミュレーションを操作していきます。一緒に練習しましょう！

【無料】不動産投資シミュレーションのエクセルテンプレート

弊社では、無料で不動産投資収支シミュレーションのエクセルテンプレートを配布しています。

エクセルテンプレートを使って一緒にシミュレーションをする人とテンプレート作成者を紹介します。

一緒にシミュレーションをする人

不動産投資シミュレーションツールを作成した人

アパート経営における収支シミュレーションの重要性

不動産投資、アパート経営において「収支シミュレーション」は欠かせないステップです。

どれだけ立地や価格が魅力的に見えても、実際にどれくらいの収益が見込めるのかを数字で把握しなければ、健全な投資判断はできません。表面利回りだけで判断してしまい、思わぬ支出や空室リスクにより赤字経営に陥るケースも少なくありません。

また銀行でローンを受ける際には、「事業計画書」を提出することになりますが、その際もシミュレーションで用いられる指標を使うことになります。

冒頭でもお伝えしましたが、投資判断はスピードが命です。そのため、物件情報を入手した瞬間に、収支をざっくりでも把握できるツールを手元に持っておくことが、意思決定の迅速化につながります。

不動産投資収支シミュレーションのおすすめ紹介

不動産投資収支シミュレーションのおすすめを3つ紹介いたします。タイプ別に分かれていますので、皆様の好みにあったシミュレーションに出会えるかと思います。

相続対策最適化計画の「ざっくりシミュレーション」

弊社の「ざっくりシミュレーション」の特徴は、必要最低限の項目を入力するだけで投資判断が瞬時に出せることです。

1年半ほどで1,200名以上の方に愛用されており、嬉しいお言葉を多数頂いております。

できること	・黄色い枠を入力するだけ、実質利回り(ROI)と損益分岐点から投資判断を自動で算出 ・一般管理費、税金、修繕費、表面利回り、NOI、FCR、CCR、損益分岐点、ROIが一目で分かる
こんな方におすすめ	・初心者向け ・瞬時に投資判断を出したい方
ダウンロードページ	不動産投資シミュレーションのエクセルテンプレートをダウンロードする。

具体的な使用方法については、後ほど解説します。

玉川陽介氏の「玉川式不動産収益試算excelシート」

個人で保有する不動産時価が100億円を超える投資家 玉川陽介氏の著書「Excelでできる 不動産投資「収益計算」のすべて」にて特典として得られるエクセルシートです。

口コミからも「銀行に提出出来るレベルのシミュレーションエクセルが使える」と多数上がっており、約2,000円で書籍を購入することができます。

できること	・不動産投資に必要な収支計算（自己資金割合、減価償却、入居率、実効税率など）をワンシートで自動計算 ・金融機関提出用の事業計画としても活用できるレベルの精度と網羅性（マクロ未使用でカスタマイズも容易）
こんな方におすすめ	・書籍で収益計算に必要な知識を網羅的に学びたい方 ・事業計画書に使える計算を瞬時に出したい
購入ページ	Excelでできる 不動産投資「収益計算」のすべて 2,068円(税込)

マネーフォワードの「不動産賃貸業 収支シミュレーション」

Money Forward クラウドの「不動産賃貸業 収支シミュレーション」です。会員登録をすることでシミュレーションと事業計画書のテンプレートがダウンロードできます。

できること	・不動産投資に必要な収支計算（自己資金割合、減価償却、入居率、実効税率など）をワンシートで自動計算 ・金融機関提出用の事業計画としても活用できるレベルの精度と網羅性（マクロ未使用でカスタマイズも容易）
こんな方におすすめ	・収支計算法がわからない方 ・融資を受けるにあたり、具体的な数値を把握したい
ダウンロードページ	不動産賃貸業 収支シミュレーション

不動産投資シミュレーションのエクセルテンプレートの選び方

不動産投資シミュレーションのエクセルテンプレートの選び方について、不動産投資の目的や投資スタイルに応じて、選ぶべきテンプレートは異なります。以下に、主なニーズ別のおすすめテンプレートタイプをまとめました。

投資家タイプ	おすすめテンプレート	特徴
初心者	入力項目が少ないもの	賃料・ローン金額を入れるだけで利回り・CFを自動計算。すぐ使える手軽さが魅力。
中級者以上	融資や税金など詳細に反映できるもの	自己資金割合、減価償却、固都税、入居率、広告費などまで計算。実務レベルの精度。
融資を検討中	銀行提出用シート対応タイプ	融資審査やプレゼンで使えるフォーマット。表やグラフ付きで提出資料にも対応。

その他ですと「カスタマイズしやすいもの」があります。マクロが組み込まれているものだと、容易に変更することができず使い勝手が悪いです。

また指標や数値の基準が一昔前のまま、放置されている恐れがあるので、現状にあった値へ変更するためにも、マクロが使用されておらず、関数のみのものが良いでしょう。

不動産投資シミュレーションの基本知識

不動産投資シミュレーションの使い方を解説する前に、基本知識を今一度おさらいしましょう。

表面利回りと実質利回りの違い

まずは表面利回りと実質利回りの違いを解説していきます。

表面利回りは経費を考慮しない単純な収益率、実質利回りは管理費や税金などを差し引いた実際の利益率で、投資判断には実質利回りが重要です。

表面利回り

表面利回りは、不動産投資の基本的な収益性評価指標であり、物件が生み出す年間総収入を物件購入価格で割ったものをパーセンテージで表示します。

この計算には、空室損、経費、税金、メンテナンス費用などは含まれないため、実際の収益を評価することはできません。

表面利回りは、投資物件の収益性を初期においては大まかに評価する際に有用ですので、広告に表記されている利回りの多くはこの表面利回りです。

実質利回り（NOI利回り）

NOI利回りは、総収入から空室損失を引いた実際の家賃収入から管理費や固定費などの諸経費を差し引いた営業純利益（NOI）を物件価格（取得原価・簿価）で割ったものです。

NOI利回りは、実際の購入価格を基にした収益性を示すため、購入後の投資収益の評価に使われます。

キャッシュフロー、IRR、FCR、CCRなどの指標

ざっくりシミュレーションでも用いられる各指標についても簡単に説明していきます。

キャッシュフロー（CF）

収入から経費とローン返済額を差し引いた手元に残るお金が分かります。月々の利益を算出したり、黒字なのか。赤字なのか。の判断材料にもなります。

実質利回り（FCR）

「年間の純収益（賃料収入 − 経費）」を「物件価格」で割った利回りが分かります。表面利回りよりも正確な収益力が算出可能。

自己資金利回り（CCR）

自己資金に対してどれだけの現金収益（キャッシュフロー）が得られるかが分かります。ローンを組んだ場合の投資効率を測る場合に役立ちます。

全期間利回り（内部収益率、IRR）

全期間利回りとは、購入から売却までの全期間におけるインカム収支とキャピタル収支をトータルで計測した利回りです。一般的には内部収益率と呼ばれます。

表面利回りやNOI利回りは、購入時やある特定の時点での利回りを切り取っただけなので、トータルの収益がどうなるかという判定はできませんが、全期間利回りは、初期投資と期中の損益そして売却損益をトータルで評価する指標なので、当該賃貸事業の成果を示す明確な指標といえます。

IRRの計算には、購入時・保有時・売却時の３つの収支が必要です。

利回りについては、下記の記事で詳しく解説しています。

不動産投資シミュレーションの使い方

それでは弊社の「ざっくりシミュレーション」を使って実際に収支シミュレーションを行います。

物件名	埼玉県〇〇市マンション
物件種別	区分所有マンション（1R）
物件価格	1,500万円(15,000,000円)
満室家賃	84万円(840,000円)

築年数は15年と比較的新しいRCのマンションです。

自己資金は500万円。ローンの返済期間を15年で設定しました。

ちなみに、この収支シミュレーション表はエクセルで作成してあり、黄色い箇所のみ数字を入力すれば、その他は自動で入力される設定になっていて、投資判断も自動で出ます。

シミュレーションの判断は・・・×

税引き前CFはマイナス30万円ですし、この状態での購入は絶対にダメですね。

では、価格交渉を行う前提で物件価格を1,500万円から1,400万円に変更。自己資金も増やし700万円にしたらどうでしょうか・・・！？

残念ながら、税引き前CFがまだマイナスです。

駅から近く、築年数も15年と比較的新しいので、この物件は良いのではないかと思っていましたが、シミュレーションを行った結果、投資すべきではないと判断しました。

投資判断のスキルを磨くには、収支シミュレーションが不可欠ですね。普段から「この物件いいかも！」と物件サイトで見かけた時に使用することで、少しずつ投資判断が身についていきます。

このざっくりシュミレーションのエクセルシートを無料でプレゼントしています。是非皆さんもお試し下さい。