築50年・空きビル2.3億を家族信託で売却し収益不動産に組み替えた事例

家族信託の組成・老朽化した空きビルの売却・収益不動産への組み替え・法人設立を約2年で段階実行。節税は間に合わなかったものの、課題を一つずつ整理しながら進めた事例です。

ご相談者プロフィール

今回ご相談をいただいたのは、母の財産管理と将来の相続を見据えてご相談に来られたご家族です。

相談者	母（75歳）・長男（40歳・既婚／別居）
きっかけ	母の持病悪化による財産管理の限界
資産総額	約4億円（不動産中心）
年間収支	賃料収入530万円 ー 固定資産税・管理費等

母が一人で抱えてきた不動産と金融資産を、長男が中心となって引き継いでいく前提で組み立てることになりました。

財産の種類	内容	評価額（概算）
実家	戸建て	約2,000万円
空きビル	都内・築50年超	約2.3億円
区分マンション	賃貸用	約1億円
現預金・保険・有価証券	—	約3,500万円

BEFORE：3つの構造的問題

ACTION：実行の流れ

判断の分岐：なぜこの選択をしたか

このケースでは、複数の選択肢が検討されました。それぞれを選ばなかった理由が重要です。

分岐① 老朽化した空きビルの扱い

方法	メリット	デメリット	判断
建て替え（再チャレンジ）	賃料収入の回復	建築費用を工面することが難しい。一度頓挫しており、母の体調と工期からも現実的でない	採用せず
保有継続	手間が少ない	収益性が低い・相続税評価が高い・売却タイミングを逃す	採用せず
売却して現金化	元手が要らない・売却代金から立退料を工面できる	代々の土地を手放すことになる	採用 ◎

採用理由：建て替えは建築費用の工面が難しく現実的でないと判断。朽ちる前に売却し、その資金で収益不動産に組み替える方が、収益性・流動性・管理負荷の3軸で同時に改善できると判断した。

分岐② 母の財産管理の手段

方法	メリット	デメリット	判断
成年後見制度	法的に保護される	運用・売却の自由度が低い。資産組み替えがほぼ不可能	採用せず
そのまま放置	手間なし	判断能力がさらに低下すれば一切動かせなくなる	採用せず
家族信託（受託者：長男）	生前から長男が代理執行可能・運用や売却の自由度を確保	組成コストと設計の手間がかかる	採用 ◎

採用理由：資産の組み替えと法人化まで踏み込むには、成年後見では身動きが取れない。母の判断能力が残っているうちに家族信託を組成することが、その後のすべての対策の前提となった。

BFC式：全体最適の視点から見たこのケース

BFコンサルティングが大切にしているのは「全体最適」という考え方です。相続・不動産・福祉・金融のそれぞれに専門家はいますが、どれも「自分の専門領域に限定した提案」になりがちです。

BFコンサルティングが行ったのは、こうした個別論を一度すべて横に置き、資産全体を俯瞰して4つの判断軸で「構造から設計し直す」ことでした。

全体最適の4軸チェック

BFC式全体最適では、「収益性」「流動性」「管理負荷」「相続への影響」4つの軸でチェックを行います。

軸	このケースの状態	対策の方向性
収益性	空きビルほぼ空室・賃料530万円のみ	売却＋収益不動産取得で改善
流動性	老朽化で売却タイミングが失われつつあった	テナント退去を経て朽ちる前に売却し現金化
管理負荷	母の体調悪化で本人管理が不能	家族信託で長男が代理執行
相続への影響	高評価の空きビルのまま相続を迎える可能性	売却で相続税は増えたが、納税後の純資産はほぼ同等。空きビルの現金化が成果

AFTER：資産が「動かせる状態」に変わった

再現条件：このケースが有効な条件

この事例で行った「家族信託→老朽化資産の売却→収益不動産への組み替え→法人化」という流れは、すべての相続準備に当てはまるわけではありません。以下の条件が重なるケースで、特に有効な選択肢になります。

まず、あなたの状況をお聞かせください。

それぞれの状況によって、最適な対策の順番と内容は変わります。BFコンサルティングでは、部分的な対策ではなく「相続・不動産・収益・次世代」を一つの設計図として捉える全体最適の視点から、あなたに合った対策を一緒に考えます。