貸宅地20ヶ所・利回り2%の「動かせない資産」を、収益6%の優良資産に組み替えた事例

分筆・底地売却・賃貸併用住宅建築を約7年かけて段階実行。管理負担と相続リスクを同時に解消した事例です。

ご相談者プロフィール

今回ご相談をいただいたのは、父が亡くなり相続が発生したご家族です。

相談者	母（70歳）・長女（45歳）・ 二女38歳（既婚）・三女35歳（既婚）
きっかけ	父の他界による相続発生
資産総額	約3億円（土地中心）
年間収支	地代300万円 ー 固定資産税100万円

父が長年にわたり一人で管理してきた不動産を、母・長女・二女・三女の4人で引き継ぐことになりました。

財産の種類	内容	評価額（概算）
土地（全体）	貸宅地20ヶ所・自宅・貸駐車場など	約3億円
貸宅地（相続税評価額）	—	約1.5億円
建物	—	少額
現預金	—	約2,000万円

BEFORE：3つの構造的問題

ACTION：実行の流れ

判断の分岐：なぜこの選択をしたか

このケースでは、複数の選択肢が検討されました。それぞれを選ばなかった理由が重要です。

分岐① 貸宅地の処分方法

方法	メリット	デメリット	判断
借地人に個別交渉（買取・共同売却）	高値が期待できる	交渉に年単位の時間がかかる。意向がバラバラだとまとまらない	今回は採用せず
専門業者に一括売却	スピーディー。まとまった土地に強い	個別交渉より価格は下がることもある	採用 ◎

採用理由：分筆時の立会いで借地人20名の意向をある程度把握済みだったこと、まとまった土地として評価できる条件が揃っていたことから、一括売却で相続税評価額相当という好条件を引き出せた。

分岐② 遊休地の活用方法

方法	メリット	デメリット	判断
そのまま更地で保有	手間なし	固定資産税が高いまま。収益ゼロ	採用せず
賃貸アパート単独建築	収益化できる	自宅建替えが別途必要。資金が分散する	採用せず
賃貸併用住宅（自宅＋賃貸）	自宅建替えと収益化を同時実現。固定資産税1/6	建築コストが大きい	採用 ◎

採用理由：自宅の建替えも懸案事項だったため、賃貸併用住宅にすることで「自宅建替え」「収益改善」「税負担軽減」「相続税評価圧縮」を一度に解決できる。底地売却の資金を建築費に充てることで、資金面の課題も同時にクリアできると判断。

BF式：全体最適の視点から見たこのケース

BFコンサルティングが大切にしているのは「全体最適」という考え方です。相続・不動産・福祉・金融のそれぞれに専門家はいますが、どれも「自分の専門領域に限定した提案」になりがちです。

BFコンサルティングが行ったのは、こうした個別論を一度すべて横に置き、資産全体を俯瞰して4つの判断軸で「構造から設計し直す」ことでした。

全体最適の4軸チェック

BF式全体最適では、「収益性」「流動性」「管理負荷」「相続への影響」4つの軸でチェックを行います。

軸	このケースの状態	対策の方向性
収益性	利回り約2%（低）	賃貸併用住宅で6%へ改善
流動性	分筆未了で売却不能（最悪）	分筆で市場流通を可能に
管理負荷	高（精神的苦痛あり）	底地売却で完全解放
相続への影響	高評価のまま次世代へ	建物評価圧縮で将来を設計

AFTER：資産が「活かせる状態」に変わった

再現条件：このケースが有効な条件

この事例で行った「分筆→底地売却→賃貸併用住宅建築」という流れは、すべての不動産相続に当てはまるわけではありません。以下の条件が重なるケースで、特に有効な選択肢になります。

まず、あなたの状況をお聞かせください。

それぞれの状況によって、最適な対策の順番と内容は変わります。BFコンサルティングでは、部分的な対策ではなく「相続・不動産・収益・次世代」を一つの設計図として捉える全体最適の視点から、あなたに合った対策を一緒に考えます。