不動産賃貸管理はサブリースから商事信託へ

本記事では、「商事信託」について解説していきます。
大正11年に施行された信託法ですが、平成18年の改正により「家族信託」が普及し、近年では、認知症対策としての財産管理が一般的となってきました。

家族信託の普及前から実用化されてきた商事信託ですが、投資信託など金融商品としての利用がほとんどでしたが、近年では信託口座や不動産の信託など利用範囲が幅広くなってきています。

商事信託の歴史と近年の利用方法について解説していきます。

信託法・信託業法の歴史

施工日	内容	詳細
大正11年4月	信託法・信託業法制定	信託の概念を明確にし、信託制度の健全な発展を図る目的で制定されました。
平成16年12月	改正信託業法施行	知的財産権等を含む財産権一般の受託が可能となるとともに、信託業の担い手が拡大され、金融機関以外の事業会社の参入などが可能になりました。
平成18年12月	信託法改正	この改正のポイントは大きく次の３つです。特に③の制度創設によって、家族信託が普及するきっかけとなりました。 ①受託者の義務等の内容を適切な要件の下で合理化 ②受益者の権利行使の実効性・機動性を高めるための規律の整備 ③多様な信託の利用形態に対応するための制度の整備 （受益証券発行信託、限定責任信託、自己信託、目的信託、担保権の信託、遺言代用信託、受益者連続型の信託）に関する規定の整備・制度創設
平成19年9月	新信託法の施行に伴う改正信託業法施行	自己信託の受益権を多数の者が取得することができる場合は登録制とするほか、委託者や受託者の保護に支障を生ずることのない範囲内で受託者の義務等を見直しました。

信託とは？

信託とは、自分の大切な資産を他人に託して、その資産を管理または運用してもらう仕組みです。

しん‐たく【信託】

信用して任せること。

コトバンク：「信託」より

他人の部分が誰かによって、商事信託なのか家族信託なのかが代わってきます。

信託では、三者の役割が明確になっています。

委託者	オーナー
受託者	オーナーから委託を受ける家族や企業
受益者	信託された財産から生じた利益を受け取る人

受託者の部分が、業として行う場合に商事信託。家族や人であれば家族信託と一般的に呼ばれています。その他の関係性は同じです。

商事信託とは？

商事信託とは、受託者が、信託報酬を得る目的で業として行う信託のことです。 信託銀行や信託会社といった、信託業法に基づき金融庁に認可を受けた事業者が受託者として行う信託のことを指します。

許認可を受けた会社は令和6年現在において、全国に94社あります。大別すると銀行・信託銀行の銀行系と銀行機能のない信託専業の会社に分類されます。

中でも信託銀行は、銀行に認められた「銀行業務」に加え、金銭の信託や有価証券の信託といった「信託業務」と、不動産仲介や証券代行、相続関連業務といった財産の管理・処分等に関連する「併営業務」を営むことができる金融機関です。

そして、専業の信託会社については、更に運用型と管理型の２つに分類されます。

管理型信託会社は、受託者が自らの裁量で信託財産の形を変えたり処分したりせず、 その財産の通常の用法に従って保存・維持・利用のみを行うか、又は委託者等の指図に従ってのみ処分を行います。

一方で、運用型信託会社は、受託者が自らの裁量で信託財産の形を変えたり、運用や処分を行います。

商事信託の対象となる財産は、信託銀行の場合には主に（一定額金額以上の）金銭です。

信託会社によっては金融資産のほかに賃貸住宅などの収益不動産も対象としています。

①信託兼営金融機関　【58社】

引用：信託兼営金融機関認可一覧

②運用型信託会社　【12社】

引用：運用型信託会社免許・管理型信託会社登録一覧

③管理型信託会社　【24社】

引用：運用型信託会社免許・管理型信託会社登録一覧

商事信託と家族信託との違い

「商事信託」と「民事信託(家族信託)」では、受託者や信託可能な財産など、異なる点があります。

商事信託の場合、信託財産の運用のプロが受託者になるメリットがある反面、信託報酬の費用負担が必要なのがデメリットと言えます。

親族の財産管理である場合、家族に託すのが一番理想ではありますが、そもそも託せる受託者がいないというのが家族信託の最大のデメリットです。

この受託者不在問題を解決してくれるのが商事信託です。

	商事信託	家族信託
受託者	金融庁の許可を受けた会社 （信託銀行や信託会社）	金融庁の許可がない個人・法人
財産の範囲	各会社が定めた財産	不動産や現金など
関連法令	信託法	信託法
報酬	あり	発生する場合もある

賃貸住宅の信託

賃貸住宅の信託も徐々に普及してきました。賃貸住宅の取扱いをしている信託会社の代表例をご紹介します。

社名	種別
スターツ信託株式会社	不動産信託
株式会社エイブル信託	不動産管理信託
積水ハウス信託株式会社	不動産管理承継信託
大和リビング信託株式会社	不動産管理信託
大東みらい信託株式会社	不動産管理信託
株式会社貝沼信託不動産	不動産管理信託
三好スマイル信託株式会社	不動産管理信託

賃貸住宅の信託(商事信託)とサブリース契約の違い

サブリース最大手の大東建託や大和リビングもグループ会社に信託会社を持っています。

信託、サブリース、どちらも賃貸管理の代理という点で同じイメージですが、具体的にどのような違いがあるのでしょうか。

	信託	サブリース
根拠法	信託法 信託業法	借地借家法
オーナーからの契約解除	できる	できない
空室損の補填	なし	あり
費用	5%程度	5％～10%
管理費	別	含
原状回復費	オーナー負担	オーナー負担

どちらを選択すべきか？

上記の通り、信託とサブリースでは、その費用感や役割はほとんど同じです。

しかしながら、信託だとオーナーの契約解除ができなくなるというデメリットが排除できるため、信託できる物件は信託する方が賢明です。

サブリース物件は、借地借家法の規定によりオーナーからの契約解除ができないため、既存のサブリース物件を信託契約に代えることは難しいでしょう。

しかしながら、今後、土地活用・賃貸経営・賃貸管理を任せるような場合にはサブリースではなく信託で実施することをお勧めします。

信託の普及により、サブリース物件も今後は徐々に信託契約に変わっていくでしょう。