【4つの注意点】土地売買で測量しないのはアリ？

土地売買の際に測量しないのはアリなのでしょうか？実際には測量は時間と費用がかかるため、手続きの簡略化を目的として土地売買で測量しないケースもあります。

しかし、買主の視点に立って考えてみると見えてきます。測量は「隣地との境界がハッキリしていてトラブルがない。」「確定測量図があるので今後の取引がスムーズ」と買主に安心感を与える効果もあります。

測量を省くことで、後々問題が生じる可能性もあるため、慎重な判断が必要です。そこで今回は「土地売買で測量しないのはアリか？」と迷った際に注意すべき4つのポイントについて解説していきます。

土地売却の測量とは

そもそもなぜ土地を売却する際に測量が必要なのでしょうか？

測量の主な目的は2つあります。

法務局に登記されている面積に沿って売買契約を結ぶことも可能ですが、明治初期に簡易的に測量されたものもあり、現在の面積や境界にズレが発生します。そうなった場合に隣接地とのトラブルや売却価格に影響する恐れがあり注意が必要です。

作成される測量図の種類

土地の面積や隣接地との境界を把握する際に測量図というものが必要になります。

測量図には3種類あり、それぞれの概要と特徴を解説していきます。

種類	概要	隣地の立ち会い
地積測量図	法務局に登記(分筆・地積更正・表題)されている測量図	場合による
確定測量図	すべての隣地土地所有者の同意を得た測量図	あり
現況測量図	①立会を実施せずに画地調整だけを行った実測図(仮測量図) ②建築計画の際の配置図のための敷地調査図 ③道路他構造物建設の計画のための平面図	なし

地積測量図

道路や隣接地との境界が明確にされている土地の測量図です。

土地の売買や土地の分割、道路や水路を払い下げてもらう際に必要とされる測量図なので、法的効力が非常に強いです。

確定測量図

地積測量図と内容はほぼ同じ。土地を売却する際には、確定測量図を提出することが基本です。

現況測量図

ブロック塀などの目に見える構造物を測量して反映させた測量図です。

おおよその面積や境界を知ることができますが、土地売却で活用することはできず、法的な効力も持ちません。

土地売却で測量は義務なの？

測量はお金も時間も要してしまうので、土地売却においても義務なのか？と疑問に思われるかと思います。

しかし、買主の立場になって下記の状況をイメージしてみてください。

「不動産売買に測量は必要か？」の答えは、「買主が決める」です。
取引条件は自由に決めることができますので、売主がやらないと決めてもいいですし、買主がやって欲しいと希望してもいいです。その条件に基づき売買価格を合意すれば良いだけです。

ただし、次の4つのポイントについて注意が必要です。

①登記地積と実測地積はかならずしも一致しない

直近で測量をやっていない箇所は、明治初期に簡易的に測量された登記地積が今も使われているため、その精度は低く、現在の測量技術でやり直すと合致しないのは当然と言えます。不動産登記法の変遷をみれば、平成17年3月の改正までは残地求積が認められていたことから、更に残地部分に登記地積と実測地積のズレが蓄積しているケースもあり、この場合は特に注意が必要です。

②境界明示義務

土地の売買の時には、通常、対象地の範囲を特定するため、売主は境界を明示する義務があります。境界標や明確な地物があれば、新たに測量しなくても明示することが可能な場合もあります。また売買契約のときに特約により排除することもできます。

③越境の対処

屋根や雨樋、建物の躯体などが越境している、または隣地から越境されているとき、越境物の取り扱いについて当事者間で取り決めをしておかないと揉める原因となります。
即時撤去するか、将来的に撤去してもらうための覚書を取り交わすかになりますが、これも実際に越境しているかどうかを精密に測量する必要があります。越境しているかどうかの以前に境界がどこなのか、という話になるため、この場合は、事前に境界について合意する必要があります。

④分筆の要否

地積の大きな土地を建売業者等に売却する場合には、買主である建売業者は分譲を目的として当該土地を買う訳であるため、買った土地が分筆できなければ意味がありません。
平成17年3月の改正で、原則、残地求積はできなくなったため、分筆を予定している土地の売却の場合には、測量しないことはできず以下のどちらかを満たすことが前提条件です。

地積測量図がない場合でも売買は可能？

2つの方法で土地の売却がされています。

測量をしないで売買契約を行う場合には、「公簿売買」にて売買契約を行います。

公簿売買の特約

公簿売買は登記簿謄本に記載されている土地面積を使用するがゆえに、売買が終わった後に買主から「実際の面積とズレが生じている」とトラブルが考えられます。

登記簿謄本の表示面積(300㎡)に対して、実測面積(250㎡)であったことで50㎡分は泣き寝入りすることになった...といったケースがあります。

トラブルにならないように、契約書には以下の特約とも言える条文が盛り込まれています。

公簿売買の場合に境界の明示はどうなる？

公簿売買において「表示面積を使うなら境界の明示も不要になるのではないか？」と思われるかもしれませんが、通常の売買契約には以下の条文が盛り込まれています。

境界の明示が省略されているわけではなく、買主に境界標をもって隣接地との境界を確認してもらうことが必要なので注意をしましょう。

境界標が設置されていない場合は、土地家屋調査士に依頼をすることで、境界標の設置と境界確認書を作成することができます。

測量の期間と費用

測量の期間と費用は、土地や測量方法によって異なります。

種類	期間	費用
地積測量図	確定測量+1ヵ月	30万円 〜 100万円
確定測量図	2~3ヵ月
現況測量図	1週間	10万円 〜 20万円

土地売買する際に測量費用はどちらが負担するのか？

法的なルールはありませんが、原則は売主が負担することになっています。

交渉によって買主が支払うこともありますが、測量は買主への安心感を与える効果があるので、売主が測量費用を負担して土地売買するのが合理的と言えます。

測量の一般的な流れ

よくある質問

測量が不要になるケースはありますか？

公簿売買を活用した売買契約の場合は、法務局にある登記簿謄本の面積を使用するため、新たに測量することはありません。しかし、測量がされていないと買主から避けられる場合があります。

土地売買で測量費用を負担するのは誰か？

法的なルールはありませんが、原則は売主が負担することになっています。

交渉によって買主が支払うこともありますが、測量は買主への安心感を与える効果があるので、売主が測量費用を負担して土地売買するのが合理的と言えます。

測量はどのくらいの期間がかかりますか？

現況測量図の場合は1週間、地積測量図および確定測量図の場合は2~3ヵ月かかります。(地積や地域や目的によって異なります。)

土地売却する際に測量は義務なのですか？

買主が決めることです。買主の立場で考えると、事前に測量図があったほうが安心感に繋がり、売買契約に結びつきやすいと考えます。

公募売買とは何ですか？

登記簿謄本に記載されている土地面積で売買契約を行う方法。

売買契約の特約とは？

公簿売買を行う場合において、条文内に「登記簿上の表示面積と実測面積とが相違した場合であっても一切異議申し立てを行わないこと」と特約が盛り込まれていること。

公募売買のデメリットは？

買主から避けられるデメリットがあります。「現状の面積と差異があるのでは？」「隣接地とトラブルが発生しているのでは？」と不信感を持つためです。