私道のみに面した土地売却｜注意点と売却のコツを解説

不動産売却や土地取引において、私道に面した物件は特殊な問題を抱えており、売主も買主も注意が必要です。

本記事では、私道のみに面した土地を売却する際のポイントや、私道と公道の違い、そして私道における通行掘削承諾について詳しく解説します。

私道のみに面した土地を売却するには承諾書を結びましょう

私道のみに面した土地の売却は一見難しいように感じるかもしれませんが、適切な手順を踏めばスムーズに進行することが可能です。

重要なのは、私道を共有している所有者全員からの承諾を得ること。

承諾書を結ばないまま売却を進めてしまうと、最悪の場合、売却後に「工事車両が通行できない」と買主からクレームが入り、トラブルに繋がります。

また、承諾の内容にも注意が必要です。歩行だけではなく車両が通行できるかどうかを確認する必要があります。

そのため、必ず売却前の早い段階で現状を確認しましょう。

この際、口約束などではなく、承諾書の作成が必須となります。

承諾書は売買契約の透明性を確保し、トラブルの回避にも繋がるため、念入りに準備しましょう。

私道と公道の違い

私道とは、道路の管理者（所有者）の視点で区分した呼称で、管理者が個人のものを呼びます。

	管理者(所有者)
公道	都道府県、市町村等
私道	個人

まずは、私道と公道の違いについて確認します。最大の違いは、管理者(所有者)にあります。

簡単に言うと、公道は公共の利益のため国や地方自治体が管理している道路、私道は個人や複数の所有者が共有する道路のことを指します。

私道を含む不動産取引では、通行権などの権利関係が複雑になるケースがあり、これが物件の査定価格や売却の可否に影響を及ぼす可能性があります。

私道の管理者は複数人の場合がある

私道はその名の通り、公道とは異なり私有地です。

しかし、その所有権は必ずしも一人に限られるわけではありません。

実際には複数人で共有しているケースが多く、これが私道を取り巻く問題の一因となっています。

たとえば、土地を売却したいが、共有している私道の部分について他の共有者の承諾が必要になることがあります。

私道に面している土地の売却や建物の建築にあたっては、共有者全員の同意が必須であるため、対話を重ねて承諾を得ることが肝心です。

私道の管理や保守に関する問題は、共有者間での負担の分配や責任の所在について明確な取り決めが不可欠です。

特に、共有者が複数いる場合、道路の修繕や清掃といったメンテナンスに関して、その費用をどのように分担するか、また必要に応じた工事や改良について誰が決定するのか、といったことが争点となりがちです。

不動産取引にあたっては、私道に関する正確な知識の理解と、共有者間での円滑なコミュニケーションが非常に重要です。

適切なアドバイスを提供できる不動産会社や弁護士への相談をお勧めします。

私道の管理や売買に関する問題は、その土地や建物だけではなく、共有者全体の権利と責任に関わる問題です。

このため、各共有者との調整や共通の理解を得ることが、トラブル回避のためにも最も重要です。

私道の通行・掘削承諾書とは

私道の使用において重要なのが、「通行・掘削承諾書」です。

これは、私道を所有する複数の所有者や管理者の承諾を得て、通行や工事などを行う際に必要な書類です。

私道を利用する上で、他の所有者との権利関係を明確にし、トラブルを避けるためには、この承諾書の取り交わしがキーポイントになります。

私道の使用許可が取れないと制約を受けます

私道を利用する際には、所有者間の合意のもとでの使用が基本であり、自由に使えるわけではない点に注意が必要です。

特に、普段から通行に用いられている道路であっても、車両の通行を阻止されたり、道路の掘削に制約があったりするケースがあります。

一昔前は、ご近所付き合いなどで承諾いただけるケースが多かったです。しかし、最近は所有者の認知症や死亡しているケースによって承諾が取れないケースが増えています。

「私の場合は大丈夫だろう。」と思わずに早めの行動をおすすめします。

通行への制約

所有者同士が許可し合わないと、法的に保護された通行権がない限り自由に通行できない可能性があります。

また、私道を共有する全員との合意が必要となり、一部の所有者からの承諾だけでは不十分なケースが多いです。

このことから、通行権の存在が重要になるのは、行き止まりになっている「袋地状(行き止まり)」の私道です。

行き止まりの私道で、所有者以外の一般の通行が禁止されている場合、その人は、原則として、囲繞地(いにょうち)通行権、賃借権等の債権契約上の通行権、通行地役権のいずれかを持っていないと通行することができません。

これは建物や土地の売買、建築計画の際に特に障害となる問題ですよね。

車両を阻止されることがある

一般に考えられがちなのは、私道でも自由に車両を通行できるという認識ですが、実際には所有者の許可なく勝手に通行すると、車両通行を阻止されたり、通行料を要求されたりするケースが発生する可能性があります。

また土地を売却後に、工事車両が通行できないと大問題となります。

いざ、所有者にお願いに行った場合も、「歩行による通行は認めるが、工事車両については....」と一部制限が入るケースが見られます。

道路掘削の制約

私道における通行の問題だけでなく、道路掘削を伴う工事についても注意が必要です。

所有者全部または一部の承諾を得ずに行われた掘削工事は、トラブルの原因となり得ます。

特に、水道やガス、電気などのライフラインを引き込む際の掘削工事は、周辺の不動産の価値に影響を及ぼす可能性があり、所有者全員の同意を得ることが大切です。

ただし、下水道法やその他条例、過去の判例などを見ても、正当な理由がない限りはインフラの工事についての承諾を拒むことはできないとされています。

第十一条　前条第一項の規定により排水設備を設置しなければならない者は、他人の土地又は排水設備を使用しなければ下水を公共下水道に流入させることが困難であるときは、他人の土地に排水設備を設置し、又は他人の設置した排水設備を使用することができる。

下水道法 第十一条「排水に関する受忍義務等」

また、道路の補修費用や工事にかかる費用の負担割合についても、事前に明確にしておく必要があります。

私道のみに面した土地を売却するときの注意点

私道のみに面した土地の売却には、一般の売却と異なる点がいくつかあります。

特に、私道に関する権利状況の解明、通行や工事に関わる承諾の取得、そして法的に定められた接道義務の確認が重要になってきます。

このような土地は売買が複雑になるケースも多く、事前に専門家への相談や適切な契約の検討を行うことが、トラブルを避ける上でとても重要です。

では、具体的にどんな点に留意すれば良いのか、順を追って解説していきましょう。

私道に関する権利を明らかにする

私道に面した土地を売却する場合、まず最初に私道にかかわる権利関係を明確にすることが必要になります。

私道とは、公道ではなく個人が所有している道路のことを指し、その所有権が複数人で共有されていることも少なくありません。

この所有権の状況や、私道を利用するための通行地役権が適切に設定されているかなど、権利関係が十分に整理されていなければ、売買契約の障害になる可能性があります。

権利関係が不透明な私道に面した土地の売却を進める場合、再建築不可に近い価格まで下げて販売することになる恐れがあります。

このような状況を避けるためには、専門家に依頼して権利関係を明確にし、必要に応じて共有者間での話し合いを進めることが大切です。

通行許可・掘削承諾を得る

私道を利用している場合、その道路上での通行はもちろんのこと、土地売買後に建物の建設や改築を行う際には、掘削作業なども想定されます。

このような場合、私道の所有者や共有者から事前に承諾を得る必要があります。

承諾を得る過程で、通行や工事にかかる費用の負担条件なども話し合われることがあり、これらは売買契約書や特約に記載されるべき重要な事項になります。

掘削や改築に伴う承諾が得られない場合や、過度な費用負担が要求される場合は、土地の売却価格や条件の再検討が必要です。

売却後に「承諾が得られない」と判明すれば大きなトラブルにもなります。

また、承諾を得るためには承諾書の作成が必要になりますが、このプロセスで専門家のサポートを受けることで、円滑な手続きを進めることができます。

車両が通行できるか承諾書をよく確認する

通行許可・掘削承諾書があると安心して売却を進めるのも注意が必要です。

その際は、一度冷静になって承諾書の内容をよく確認しましょう。

なぜなら、承諾書の中に「歩行の通行は認めるが、車両や工事車両については認めない。」と一部制限が付く場合があります。

そうなると、土地の価格は下げざるを得ないですよね。

まずはそういった文言がないか、承諾書に盛り込まれていた場合は、所有者に話を聞きにいったり、専門家に相談することをおすすめします。

特約による契約を検討する

私道に面した土地の売買では、売却に際して私道の利用や管理に関する特約を売買契約書に盛り込むことを検討すべきです。

たとえば、未来における通行権の確保や、私道の管理・補修責任に関する項目などが考えられます。

これらの特約を設けることで、売買後に発生する可能性のあるトラブルを事前に防ぐことができ、ともに安心して契約を結ぶことが可能になります。

特約の内容は、私道の状況や将来の利用計画に応じて柔軟に設定することが大切で、詳細な内容については不動産会社や弁護士などの専門家と相談しながら決めるとよいでしょう。

接道義務を満たしているか確認する

土地を売却する際、建築基準法に則り、その土地が「接道義務」を満たしているかどうかの確認が必要です。

接道義務とは、土地が道路に接していることを要件とするもので、特に私道のみに面している土地の場合、その私道が建築基準法で定める要件を満たす「位置指定道路」であるかを確認する必要があります。

この条件を満たさない場合、新たに建物を建てることができない「再建築不可」の土地となり、その土地の価値が大きく下がることになります。

売却前には市町村の担当課などに相談し、土地の接道状況や建築可能性について確認を行うことが重要です。

私道に面した土地を売却するコツ

私道に面した土地を売却する時は、買主が「なにかトラブルに巻き込まれるのではないか。」などの不安によって購入を渋るケースがあります。

そうならないために、スムーズに土地を売却するコツをいくつかご紹介します。

隣人に売却する

隣人がその土地に興味を持っている場合、その土地を取得することで自身の土地に対するアクセスが改善されるかもしれません。

道路へのアクセスが改善されることは、無料で通行できるようになる可能性があり、非常に魅力的な選択肢となります。

この方法は相互の認識と理解が必要になりますが、トラブルを避ける上での重要な検討事項です。

隣人へ土地を売却するメリットは多岐に渡ります。

既に隣接している土地の所有者として、その地域の状況や土地の特性を理解しているため、売買がスムーズに行われる可能性が高いです。

また、売却に際しても通行権の確保や土地利用の協定を締結することで、将来的なトラブルを防げます。

しかし、隣人が購買意欲がない場合や買取価格で合意に至らない場合もあります。

このとき、負担が発生しないように土地の価値を正確に査定し、両者にとって公平な価格での売買が大切です。

私道と一緒に売却する

私道と土地をセットで売却する場合、そのメリットは非常に大きいです。

私道を所有していることにより、土地へのアクセスが確保されており、買い手にとって魅力的な条件となります。

更に、私道の管理費用や、公道への出入りに関する負担も引き受ける必要がなくなります。

しかし、私道の所有者が複数いる場合には、全員の承諾を得る必要があり、そのプロセスは複雑になる場合もありますので注意が必要です。

私道と一緒に売却する方法は、土地のアクセス権を確保できるため、買い手にとって大きなメリットとなります。

不動産買取業者に売却する

不動産会社に直接売却する選択肢もあります。

不動産会社は土地や私道の売却に関する専門知識を持ち、買い手の探索から契約までのプロセスをスムーズに進めることができます。

また、売却価格の査定から売却後の手続きに至るまで、売主をサポートするため、安心して売却を進めることができます。

不動産会社に土地を直接売却することの大きなメリットは、専門的な知識を有する不動産会社が売却の全プロセスをサポートしてくれる点にあります。

特に私道に面した土地の場合、通行権や権利関係など複雑な問題が絡むことが多いですが、不動産会社がこれらを含めた調査や査定を行い、適切な価格設定と買い手探しのサポートをしてくれます。

また、売却手続きや契約関連の書類作成も不動産会社が行うため、売主は手間をかけずに売却が可能です。

しかし、不動産会社を利用する際は、仲介手数料が発生するため、費用面での検討が必要となります。

売却を考えている方は、複数の不動産会社に相談し、サービス内容と必要な手数料を比較検討することが大切です。

買主側は注意すべきことは？

不動産を購入される際、特に土地の場合、様々な権利や法律が関わってきます。

その中でも、特に土地に接する私道や道路に関する注意点があります。

購入後にトラブルを避けるため、重要なポイントをしっかりと把握しておくことが必要です。

この部分を怠ると、後々の建築計画に大きな支障をきたす可能性がありますので、注意が必要です。

通行・掘削承諾書と所有者が一致することを確認する

土地を購入するとき、その土地が私道や公道に接している場合、その道路を通行する権利や、場合によっては工事などのために道を掘削する権利が必要になります。

これらの権利を確保するためには、土地の所有者または道路の所有者からの通行や掘削の承諾が必要です。

この承諾は、承諾書という形で文書化されることが一般的です。

しかし、ここで注意が必要なのが、承諾を得る必要がある所有者が複数人いるケースです。

例えば、土地が共有名義で、複数の人が所有者となっている場合や、私道が複数の土地所有者によって共有されているケースなどです。

こういった状況では、全員の承諾が必要になり、誰か一人でも承諾していない場合は、必要な権利を確保することができません。

このため、土地や私道に関する取引を行う際には、承諾書だけでなく、実際にどのような所有権の構成となっているのか、誰がどの程度の持分を持っているのかを明確にすることが重要です。

また、承諾書に記載されている所有者の名前と、実際の土地登記簿や私道の登記簿に記載されている所有者が一致しているかを確認することも欠かせません。

この確認作業を怠ると、後でトラブルの原因となる可能性があります。

例えば、通行権が正式に確保できていないために、理想の住宅を建築できない、または建てた後に隣地との間で通行トラブルが発生するなどの問題です。

こういった事態を避けるためにも、不動産会社や弁護士などの専門家に依頼し、所有権の確認や承諾書の作成支援を受けることが賢明です。

このような準備や確認作業は、少々面倒に感じるかもしれませんが、大切な財産である不動産を安心して購入し、トラブルなく利用するためには欠かせないステップです。

私道のみに面した土地の売却は買主の不安解消がコツ！

私道のみに面した土地の売却に際しては、数々の注意点が存在します。

所有者や権利関係を明確にし、不動産の価値を最大限に引き出すため、共有者全員の承諾を得ることが必要です。

特に、建築や工事における通行や掘削許可、またはそれらに関わる費用負担や管理の部分では、通行料や私道負担といった問題が発生するケースも考えられます。

不動産会社を通じての売却や隣人、特定の買い手への直接売却など、複数の選択肢から最適な方法を選ぶことが重要です。

さらに、買主側も土地の可能性や制限、包括的な権利関係を理解し、トラブルの回適に向けて十分な調査と検討が求められます。

売主も買主も双方の利益と安心を確保するためには、専門の知識とコミュニケーションが鍵となり、場合によっては弁護士や専門家の依頼による対策が有効でしょう。