収益物件の探し方｜相続物件はどこで買うか？基礎から実践まで

何を買うべきかは人それぞれ異なります。それはその人の現在のステージと目標が人それぞれ異なるからです。

何を買うべきかは「不動産投資でライフプランを充実！スムーズな資産形成の進め方」をご覧ください。

ここでは、どのようにして物件を探すか、どのようにしてお宝物件をみつけるのか、についてまとめました。

不動産投資で失敗する一番の原因「高買い」

不動産投資で一番やってはいけない致命的なミスは「高買い」です。高買いとは物件の価値より高い価格で買うことをいいます。

成功者は絶対に高買いをしません。適正価格かお宝物件を買っています。逆に不動産投資で失敗する人は、誰かの言われるがままに高買いをしています。

だから、物件を買う前に先ずは価値と価格の目利きが重要になります。不動産屋の担当が「いい情報があります」と言ってあなたに言い寄ってきたとしても、その「いい情報」はあなたにとっていい情報ではなく、担当者の売上にとっていい情報の時の方が多いと思って下さい。

なぜなら、見ず知らずのお客にそんなにいい情報を出すメリットが不動産屋に何もないからです。もし、本当に良い情報であれば、自分で買うか、またはもっと親しい常連客に回すのが普通だと思いませんか。

急に目利きができるようになれないので、物件情報はたくさん見るようにして下さい。エリア、築年数、構造によって、どれくらいの物件がいくらくらいするのか、まずは「相場感」を養いましょう。

お宝物件とはなにか？

お宝物件とは、一般的に高い収益性を有しており、購入後も安定した賃貸需要が期待できること。さらに売却時も購入時と同等やそれ以上の金額で売却できる物件のことを指します。

良い立地条件や適正な価格、将来性の高いエリアにある物件などがこれに当たります。

しかし、見極めるためには市場価格や相場の知識、建物の状態や周辺環境の調査が必要です。

また、空室リスクやメンテナンス費用などの運用面も慎重に検討し、収益シミュレーションを実施することが重要です。

お宝物件を見つけるためには、たくさんの物件を見て自分の投資スタイルと指標を確立することが必要です。

誰かのアドバイスを聞いているうちは手に入れることはできません。

相場観を身につける方法

不動産投資は、適切な物件選定に成功すれば安定した収入源となり得ます。

しかし、初心者やサラリーマンなど時間が限られている人にとっては、良質な収益物件を見極めることは容易ではありません。

今回は収益物件の探し方を4つ紹介します。これらの方法をうまく活用し、成功への第一歩を踏み出しましょう。

不動産情報サイト(ポータルサイト)

インターネットの普及により、不動産情報サイトは非常に便利なツールとなっています。

投資家が物件を探す上で、最初の起点ともいえる方法です。

サイトによっては、専門的なアドバイスやシミュレーションツールも提供されている場合があります。

不動産投資に興味がある初心者から経験豊かな投資家まで、幅広いニーズに応える不動産情報サイト。

物件の一覧から成約事例、相場情報、利回り計算シミュレーションなど、投資関連の情報が豊富に掲載されています。

特に、「楽待」のような専門サイトを活用することで、地域や価格、期待される収益性など、自身の条件に合致した物件を簡単に検索できます。

中古の一棟マンションや築古物件から始めたい方は、「アットホーム」、「Yahoo不動産」や「SUUMO」などは物件数が豊富でおすすめです。

インターネット上の情報は最新のものが多く、また、直接不動産会社を訪れる手間を省き、時間を有効に使えるのが大きなメリットです。

ただし、掲載されている情報の真実性や、利回りの計算方法などを自分自身で検証する必要があるため、注意が必要です。

再販業者・仲介業者のHP

収益物件専門の再販業者のホームページでも物件情報は見れますが、当然に買取再販物件がメインなので業者の利益は乗っています。

ただし、属性によっては提携ローンが使えたり、大規模修繕を再販業者がやってくれて、ローン内で修繕工事ができるなどメリットもあります。

もちろん、事業者のページなので、多少の営業があることは承知のうえで登録して下さい。

土地値を把握する方法

「積算が出る」「土地値以下」が良い物件だとすると、先ずは土地値を把握する必要があります。時価を正確に把握するのは難しいですが、国税庁から毎年発表される相続税路線価で物件の土地の単価を把握しましょう。

お宝物件は本当にあるのか

お宝物件の定義を「市場価格より安い物件」だとすると、これは間違いなく存在します。不動産事業者のカテゴリーの中に買取再販業者がありますが、この買取再販業者は、古くなった不動産などの難あり物件を安く買ってリフォームをしたり問題点の解消をしたり加工して一般ユーザーに販売しています。

もちろん、この事業者の販路やリフォーム等の事業コストの優位性をもってできるスキームなのでこれ自体には価値はあるのですが、この再販事業者はそれなりに物件を買っています。買わないと事業が成り立たないので、それなりの量を毎月毎年買っている訳です。もちろん、事業収支があう金額で。

もし、この物件をその価格で一般投資家が買えるとするならば、これは間違いなく「お宝物件」といえるでしょう。（ただし、この事業者だからとれるリスクがあることも忘れずに。）

なぜ、買取再販事業者はこんなにお宝物件を買えるのでしょうか？

それは、営業活動がとてつもないからです。飛び込み営業、FAX、メール、電話、接待など、営業マン総出で、ありとあらゆる手段でノルマを達成していきます。これと同じことができなければ、情報を得ることさえできないでしょう。

お宝物件を獲得するための3つのステップ

一般の投資家がお宝物件にたどり着くためにはどのような手法が考えられるでしょうか。

①買える人になる

一般の投資家が良い情報を入手したいとすると、不動産仲介会社（担当者）と良い関係を築く必要があります。その時に必要な心構えは、相手（営業マン）の気持ちを理解する事です。

営業マンは毎月の営業ノルマがあるので、なるべく成約できるお客様とだけ交渉を進めたいと考えているはずです。

「この客はどうせ買わない客だ」とか「この客は要求が面倒だ」とか思われると、当然良い情報なんて回ってくるはずがありません。裏を返せば、「この客はいつも無条件で即決で買ってくれる」人に良い情報が入ったら真っ先に持っていくはずです。

②一次情報を取る

売主から最も近い情報を取る必要があります。

具体的には、売主から売却を直接依頼されている仲介業者（元付業者）と直接交渉できるのが一番近道です。そうでなくとも、不動産業者しか見れないレインズ（REINS）の情報だと基本的には一次情報なので、よく探せばお宝物件となるチャンスは多くなると思います。

③レア情報を取る

レア情報とは何か？それは、相続を機に売却される物件です。相続物件は、売却の期限があったり契約不適合責任が免責となったりするケースが多く、リスク高めですが価格はその分安くなるため、（まさに買取再販業者のような）リスクの取れる買主にとってはお宝物件になる可能性が高い物件といえます。

では、そんな相続物件の情報はどこにあるのでしょうか。最近では、法務局で相続登記された物件のリストを不動産事業者に販売しているリスト屋がいます。そのリストを買って、直接交渉する方法もありますが、それこそ一般の投資家では無理難題です。相続人も困ってしまうでしょう。

相続物件を見抜く方法としては、前述のように、登記簿の権利部甲区の所有権移転の原因欄に「○年○月○日相続」と記載されているので、登記簿を見れば一目瞭然です。仲介会社に登記を請求してみましょう。

現在の売物件のうち、相続を原因とする物件は高齢化が進むとともに近年かなり増えてきています。これにともない、当社をはじめ相続不動産だけを取り扱っている仲介会社も出てきました。そのような会社に情報を取りに行くと相続物件にたどり着けるかもしれません。

最近、相続物件で利回り○○％などを謳い、高額のコンサル料を請求する詐欺まがいの広告を散見しますので気をつけましょう。それくらい、相続物件は買取再販業者はもちろん、皆が狙っている物件なのです。