管理会社と税理士に二重に搾取されていた。財産診断が明らかにした『設計なき相続』の実態

管理会社の変更・相続税の修正申告・財産診断を段階的に実行。「節税対策」の名目で組まされたフルローン不良債権を食い止め、資産全体を立て直した事例です。

ご相談者プロフィール

今回ご相談をいただいたのは、父が亡くなり相続が発生したご家族です。

相談者	長女（45歳・既婚）
きっかけ	管理会社への疑念と税理士への不安
資産総額	約5.5億円（土地＋建物）
年間収支	家賃収入1,200万円 ー 固定資産税200万円 ー ローン返済

財産の種類	内容	評価額（概算）
土地（全体）	賃貸マンション敷地・自宅・生産緑地など	約4億円
建物	賃貸マンション1棟（相続）＋購入マンション1棟	約1.5億円
現預金	—	約5,000万円
借入金	フルローン購入分	約1.8億円

家族構成：父（80歳）・母（75歳）・長男（50歳・未婚・別居）・長女（45歳・既婚）

財産構成：不動産83% ／ 現預金9% ／ 借入金あり（実質資産を圧迫）

BEFORE：3つの構造的問題

ACTION：実行の流れ

判断の分岐：なぜこの選択をしたか

このケースでは、複数の選択肢が検討されました。それぞれを選ばなかった理由が重要です。

分岐① 不良債権マンションの処分方法

方法	メリット	デメリット	判断
売却（購入した管理会社に打診）	現金化・残債精算	担当不在の一点張りで交渉不能。母が「騙された」と認めたくない心理	断念（母の意向）
保有継続（現状維持）	手間なし	毎月手残り10万円のまま。相続時に子どもへ負担が残る	現状の選択
長男が相続で引き継ぐ	遺産分割の整理がつく	長男への負担が大きい	父母の意向により採用

採用理由：売却が感情的に困難な状況の中で、少なくとも「誰が何を引き継ぐか」を明確にし、残りの資産設計に集中することを優先した。

分岐② 税理士への対応

方法	メリット	デメリット	判断
継続（現税理士のまま）	手間なし	不良物件追加購入リスクが続く。信頼できない	採用せず
関係解消	リスクの排除	税理士側から一方的に解約通知が届き自然消滅	結果的に解消
修正申告で関係を清算	過払い還付・関係の整理	父が激昂するリスク	採用 ◎

採用理由：修正申告を実施することで過払い300万円の還付を実現しながら、同時に「この税理士は信頼できない」という事実を数字で証明できた。父の激昂はあったが、最終的に信頼を得ることにつながった。

BF式：全体最適の視点から見たこのケース

BFコンサルティングが大切にしているのは「全体最適」という考え方です。相続・不動産・福祉・金融のそれぞれに専門家はいますが、どれも「自分の専門領域に限定した提案」になりがちです。

BFコンサルティングが行ったのは、こうした個別論を一度すべて横に置き、資産全体を俯瞰して4つの判断軸で「構造から設計し直す」ことでした。

全体最適の4軸チェック

BF式全体最適では、「収益性」「流動性」「管理負荷」「相続への影響」4つの軸でチェックを行います。

軸	このケースの状態	対策の方向性
収益性	手残り月10万円（フルローン物件）。管理費垂れ流し	管理費適正化・空室率低下・収益改善
流動性	不良債権のため売却困難。身動きが取れない	遺産分割の方針が確定し、次世代への移行設計が可能に
管理負荷	管理会社に丸投げ。費用の妥当性すら判断できない	管理会社変更・長女の知識習得で自律的な管理体制へ
相続への影響	不良債権＋高評価資産が混在。誰が何を引き継ぐか不明	財産診断で全体像が明確に。分割方針が確定

AFTER：資産が「守れる状態」に変わった

「節税対策のつもりが不良債権」という状態から、全体像を可視化し、管理・税務・分割の3つを同時に整理した結果です。

再現条件：このケースが有効な条件

この事例のような「財産診断→管理会社変更→修正申告」という流れは、以下の条件が重なるケースで特に有効な選択肢になります。

まず、あなたの状況をお聞かせください。

それぞれの状況によって、最適な対策の順番と内容は変わります。BFコンサルティングでは、部分的な対策ではなく「相続・不動産・収益・次世代」を一つの設計図として捉える全体最適の視点から、あなたに合った対策を一緒に考えます。