小規模宅地等の特例とは？計算法や要件をわかりやすく解説

「小規模宅地等の特例」の計算法や要件をわかりやすく解説します。

小規模宅地等の特例は、相続税の減額効果が大きいため、活用したい特例です。特例の適用により、相続税の支払いが免除されるケースも珍しくありません。

この記事では、小規模宅地等の特例の適用要件をわかりやすく整理しました。相続税の支払いが気になる人は、ぜひとも参考にしてください。

小規模宅地等の特例とは？ 

小規模宅地等の特例とは、不動産の相続税評価額を減額できる制度です。

相続税が多額になると、税金の支払いのために、生活の拠点となる自宅や、代々続く家業の店舗を手放さざるを得なくなります。

しかし、税金の支払いを理由に生活の拠点や家業を失うのは酷です。小規模宅地等の特例は、そのような不幸から相続人を守るために作られました。

小規模宅地等の特例が適用されると、不動産の相続評価額が最大で80%下がります。特例の適用で、相続税の支払いを免れるケースも珍しくありません。

小規模宅地等の特例の対象となる土地は3種類

小規模宅地等の特例は、3種類あります。

土地の種類によって、適用要件や評価額の減額割合が異なります。

土地の種類	具体例	限度面積	減額割合
特定居住用宅地	自宅	330㎡	80%
特定事業用宅地等	八百屋	400㎡	80%
貸付事業用宅地等	アパート	200㎡	50%

相続開始の直前における宅地等の利用区分 ／ 要件 ／ 限度面積 ／ 減額される割合

・貸付事業用宅地等：200㎡ ／ 50%

・特定事業用宅地等：400㎡ ／ 80%

・特定居住用宅地等：330㎡ ／ 80%

参考：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」

特定居住用宅地

特定居住用宅地に該当する宅地は、次のとおりです。

• 被相続人の居住に供されていた
• 被相続人と同一生計の親族の居住に供されていた

両親が住んでいた実家の土地は、特定居住用宅地等の典型例です。被相続人のみならず、被相続人の親族が住んでいた住居も特例の対象になります。

「同一生計」とは、同じ財布で生活をともにしている状態です

「居住に供されていた」とは、住居のために使われていたという意味です。

なお、小規模宅地等の特例の適用は宅地が対象になります。

建物のない更地は適用対象から外されます。相続人の生活の本拠や代々続く家業を守るのが、小規模宅地等の特例の趣旨だからです。

特定事業用宅地等

特定事業用宅地等に該当する宅地は、次のとおりです。

両親が事業を営んでいた際の、店舗のある土地が、特定事業用宅地等の典型例です。

被相続人のみならず、被相続人の親族が事業に使っていた土地も、特例の対象になります。

貸付事業用宅地等

 貸付事業用宅地等に該当する宅地は、次のとおりです。

両親が不動産賃貸業を営んでいた場合の、マンションやアパートの土地が、貸付事業用宅地等の典型例です。

被相続人のみならず、被相続人の親族が不動産貸付業に使っていた土地も、特例の対象になります。

特定居住用宅地等の場合

被相続人や同一生計の親族の居住に供されていた自宅の土地が対象です。ここでは計算例、適用要件、必要書類を順に説明します。判断のポイントは次の3つです。

特定居住用宅地等に小規模宅地等の特例が適用される場合の、計算例や適用要件、添付書類について解説します。

特定居住用宅地の計算例

評価額が5,000万円の実家の土地（300㎡）を、一人で相続した場合を考えてみましょう。

相続人は一人であるため、基礎控除は3,600万円（3,000万円 + 600万円 ）です。

相続財産（5,000万円） ＞ 基礎控除（3,600万円）となり、通常であれば、相続税の支払いが必要です。

しかし小規模宅地等の特例の申請で、相続財産の評価額を下げられます。

実家の土地は、特定居住用宅地に該当するため、減額割合は80%です。

小規模宅地等の特例が適用される結果、相続税評価額は、1,000万円まで減額されます。

計算式は次のとおりです。

減額される金額：5,000万×0.8 = 4,000万円

→ 特例後の評価額：5,000万円 − 4,000万円 ＝ 1,000万円

実家の土地・建物以外に相続財産がない場合、相続税評価額は基礎控除の範囲内におさまる可能性が高く、相続税の支払いが不要になります。

小規模宅地等の特例が存在しなければ、基礎控除の範囲内におさまらず、相続税を支払わなければいけません。

相続財産に現金や株式がない場合、実家を売却して税金を支払うことになるでしょう。

特定居住用宅地等の適用要件

小規模宅地等の特例（特定居住用宅地等）を申請するには、次の要件を満たす必要があります。

cf 要件を満たした場合に減額される土地評価額

限度面積	減額割合
330㎡	80%

相続した土地が特定居住用宅地等に該当する

適用対象となる土地は次のとおりです。

ただし以下のケースは例外的な取り扱いがあります。

被相続人が老人ホームに入所していた場合

親が老人ホームに入所していて、自宅が空き家になっていたケースでも、特例が使える余地があります。

要介護認定などの一定の要件を満たし、入所後に自宅を他人へ貸したり、別の用途に変えていなければ、引き続き居住用として扱われる可能性があります。

ただし入所の経緯や自宅の使われ方で判断が分かれるため、個別の状況は専門家に確認することをおすすめします。

※要介護認定または要支援認定を受けており、かつ入所先が介護保険法等に 定める特定の施設であることが条件です。詳細は国税庁タックスアンサーNo.4124（特定居住用宅地等）をご参照ください。

申請者の要件を満たす

申請できる人は次のとおりです。

申請者によって、適用要件は異なります。

申請者の種類	適用要件
配偶者	土地の所有
同居していた親族	相続税申告期限までに土地を所有し居住を継続する
生計が同一だった親族
家なき子特例の要件に該当する親族	要件の詳細は、国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」を参照

被相続人の配偶者は、対象となる土地を所有するのみで、申請者の要件を満たします。相続により土地を取得すればよく、実際に住む必要はありません。

配偶者が申請するケースでは、小規模宅地等の特例が適用されやすい仕組みになっています。一方で、配偶者以外の親族が申請する場合、適用要件は厳しくなります。

相続税の申告期限内に、対象となる土地を所有し、住居に住まなければいけません。所有のみならず、実際に住むことが要件になっています。

相続税の申告期限は、通常、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内です。

相続の開始があつたことを知つた日の翌日から十月以内（その者が国税通則法第百十七条第二項（納税管理人）の規定による納税管理人の届出をしないで当該期間内にこの法律の施行地に住所及び居所を有しないこととなるときは、当該住所及び居所を有しないこととなる日まで）に課税価格、相続税額その他財務省令で定める事項を記載した申告書を納税地の所轄税務署長に提出しなければならない。

参考：相続税法第27条第1項

1月10日に死亡した場合、その年の11月10日が申告期限になります。
　※期限日が土日祝日の場合は、翌営業日が期限になりますので注意してください

家族構成別の適用可否の目安

自宅を誰が相続するかで、特例を使えるかどうかの目安は変わります。代表的なパターンを整理しました。

相続する人	適用の目安	主な条件
配偶者	使いやすい	土地を取得すればよい（同居・居住は不要）
同居していた子	使える	申告期限まで所有と居住を続ける
別居・賃貸暮らしの子	余地あり	家なき子特例の要件を満たすか
別居・持ち家ありの子	難しい	持ち家があると家なき子特例の対象外になりやすい

実際の判定は、住民票だけでなく居住の実態や所有関係で判断されるため、自分のケースに当てはまるかは専門家に確認すると確実です。

同居はいつから始めれば間に合う？同居の証明は？

同居親族として特例を使うには、いつから同居していれば間に合うのかが気になるところです。

法律上、同居期間の年数までは定められていません。ただし、相続が始まったときに実際に一緒に暮らしていた実態が求められます（国税庁 措法69の4）。 

住民票を同じ住所に移すだけでは足りず、生活の実態として同居していたかどうかが見られます。形式だけ整えても認められない可能性があるため、これから同居を考えている場合は、早めに専門家へ相談する余地があります。

家なき子特例

自立して一人暮らしをしている息子や娘など、生計をともにせず、かつ被相続人と同居していなかった親族でも、小規模宅地等の特例の適用をうけられる余地があります。それが家なき子特例と呼ばれるケースです。

家なき子特例を使うには、主に次の4つの要件をすべて満たす必要があります。要件は細かく、ハードルは高めです。

一人暮らしで、賃貸マンション以外に住む場所がない人は、家なき子特例の適用を満たす可能性が高いといえます。

逆に、別居している子であっても、自分や配偶者が持ち家に住んでいる場合は、家なき子特例の対象から外れる可能性が高い点に注意が必要です。

要件の詳細は以下、国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」を参考にしてください。

二世帯住宅の場合

親子が二世帯住宅で暮らしていた場合も、特例の対象になる余地があります。

注意したいのは、建物を親と子で別々に登記している区分登記のケースです。区分登記になっていると、被相続人の居住部分に限定して特例が適用されます。子の居住部分には特例が及ばないため、適用範囲が狭くなる点に注意が必要です。 

二世帯住宅で対策を考えるなら、登記の形まで含めて確認しておくと安心です。

必要書類を揃えて申請する

小規模宅地等の特例は、申請が適用の要件です。

必要書類を揃えて、税務署に特例の利用を申請しない限り、土地の相続税評価額は減額されません。

特例が適用される結果、相続税が0になるケースであっても、税務署への申請は必要です。小規模宅地等の特例は、申請してはじめて減額効果が生じます。

特定居住用宅地等に必要な添付書類

小規模宅地等の特例（特定居住用宅地等）の添付書類は次のとおりです。

上記は、最低限、必要になる書類です。

状況によっては、追加の添付書類が必要になります。

特定事業用宅地等の場合

店舗など、事業に使っていた土地が対象です。ここでは、特定事業用宅地等に小規模宅地等の特例が適用される場合の計算例や適用要件、添付書類について解説します。

特定事業用宅地等の計算例

評価額が1億円の特定事業用宅地等（400㎡）を相続する場合

特例適用後の土地の評価額 = 1億円 ‐（1億円万×0.8）= 2,000万円

特定事業用宅地等の適用要件

小規模宅地等の特例（特定事業用宅地等）を申請するには、次の要件を満たす必要があります。

cf 要件を満たした場合に減額される土地評価額

限度面積	減額割合
400㎡	80%

特定事業用宅地等に該当する宅地は、次のとおりです。

上記に該当する場合でも、相続開始前3年以内に事業用に使われ始めた土地は、原則として特例の対象外です。対象から外されるのは、小規模宅地等の特例を利用した相続税対策を防ぐためと考えられます。

（注2）　相続開始前3年以内に新たに事業の用に供された宅地等であっても、一定の規模以上の事業を行っていた被相続人等の事業の用に供された宅地等については、3年以内事業宅地等に該当しません。

参考：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」

これから事業用に土地を使い始める場合は、この3年以内のルールに該当しないか、早めに確認しておくと安心です。

申請者の要件は、次のとおりです

※ただし、相続開始日まで3年を超えて引き続き 特定貸付事業を行っていた被相続人等の土地については 例外扱いとなる場合があります。 詳細は国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」をご参照ください。

必要書類を揃えて、税務署に特例の利用を申請しない限り、土地の相続税評価額は減額されません。

特定事業用宅地等に必要な添付書類

添付書類は、特定居住用宅地等と共通します。ただし状況によっては、定款の写しや出資額の総額、発行済株式数など、法人に関する書類の提出が必要です。

貸付事業用宅地等の場合

アパートや駐車場など、人に貸している土地が対象です。ここでは、貸付事業用宅地等に小規模宅地等の特例が適用される場合の計算例や適用要件、添付書類について解説します。

貸付事業用宅地等の計算例

評価額が1億円の貸付事業用宅地等（200㎡）を相続する場合

特例適用後の土地の評価額 = 1億円 ‐（1億円×0.5）= 5,000万円

貸付事業用宅地等の適用要件

小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等）を申請するには、次の要件を満たす必要があります。

cf 要件を満たした場合に減額される土地評価額

限度面積	減額割合
200㎡	50%

貸付事業用宅地等に該当する宅地は、次のとおりです。

上記に該当する場合でも、相続開始前3年以内に不動産貸付業用に使われ始めた土地は、原則として特例の対象外です。対象から外されるのは、小規模宅地等の特例を利用した相続税対策を防ぐためと考えられます。

（注2）　相続開始前3年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地等であっても、相続開始の日まで3年を超えて引き続き特定貸付事業（貸付事業のうち準事業以外のものをいいます。以下同じです。）を行っていた被相続人等のその特定貸付事業の用に供された宅地等については、3年以内貸付宅地等に該当しません。

参考：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」

申請者の要件は、次のとおりです

必要書類を揃えて、税務署に特例の利用を申請しない限り、土地の相続税評価額は減額されません。

貸付事業用宅地等に必要な添付資料

添付書類は、特定居住用宅地等と共通します。ただし状況によっては、追加書類の提出が必要です。

自宅と賃貸物件をあわせて持っている場合の併用について

自宅の土地と、アパートなどの貸付用の土地を両方相続する場合、特例を併用できる余地があります。

ただし、種類の異なる宅地を併用するときは、限度面積に調整のルールがあります。3種類すべてをそのまま限度面積いっぱいまで使えるわけではありません。

たとえば自宅（特定居住用）と貸付用の両方を持つ場合、どちらをどれだけ特例に充てると減額が大きくなるかは、土地の評価額や面積によって変わります。

併用の計算は複雑になりやすいため、自宅と賃貸物件の両方をお持ちの場合は、全体の組み合わせを専門家と一緒に試算すると、減額のメリットを取りこぼしにくくなります。

特別な事例を紹介

ここでは農地やマンションなどで小規模宅地等の特例が適用されるといった、判断が難しい特殊なケースを紹介します。

耕作された農地も適用される事例

耕作された農地は、原則として、小規模宅地等の特例の適用対象外です。

小規模宅地等の特例対象となる土地は、建物の敷地だからです。

もっとも、建物と同視できる構築物のある農地に限っては、特定事業用宅地等に該当し、特例が適用される可能性があります。

建物と同視できる構築物の具体例は、次のとおりです。

※耕運機・トラクターなどの農機具は土地に定着していない「動産」であるため、構築物には該当しません。あくまでそれらを収容・使用するための「建屋・施設」が構築物として特例の対象になります。詳細は国税庁「目次／租税特別措置法（相続税法の特例関係）の取扱いについて（法令解釈通達）」の措置法通達（69の4-2）をご参照ください。

マンションも適用される事例

マンションにも小規模宅地等の特例が適用される余地があります。しかし、マンションは敷地が他人との共有になっており、権利関係が複雑です。

また被相続人本人が住んでいたのか、賃貸物件として他人に貸し出していたのかによっても、適用される特例の種類が変わります。

通常にくらべて評価額算定の難易度は上がりますが、マンションにも特例が適用されうることは知っておいて損はありません。

都会の高層マンションは相続税の評価額が高額になるため、小規模宅地等の特例を申請するメリットは大きいです。

申告と二次相続で気をつけたい注意点

特例を使ううえで、見落とすと損につながりやすい点を整理します。

申告しなければ適用されない

特例を使えば相続税が0円になる場合でも、申告そのものは必要です。何もしなければ減額は受けられません。

二次相続まで見据えて分け方を考える

配偶者が自宅を相続すると、その時点の相続税は軽くなりやすいです。

ただし、その配偶者が将来亡くなったときの相続（二次相続）では、配偶者の税額軽減が使えず、税負担が変わる場合があります。

目先の一度の相続だけでなく、次の世代へどう引き継ぐかまで含めて分け方を考えると、家族全体での負担を抑えやすくなります。

これから相続対策を始める人のチェックリスト

自分のケースで使えそうかを確認するための、簡単なチェック項目です。

当てはまる項目が多いほど、早い段階で専門家とともに全体像を整理しておく価値があります。

よくある質問

小規模宅地の特例とはどういう意味ですか？

条件を満たすことで、不動産の相続税評価額を最大で80％減額できる制度です。

小規模宅地の特例の対象者は？

特例を使える人は、取得者の区分によって4種類あります（特定居住用宅地等の場合）。

・配偶者（土地を取得するだけでOK）

・同居していた親族（申告期限まで所有と居住を継続する必要あり）

・被相続人と生計を一にしていた別居の親族（申告期限まで所有と居住を継続する必要あり）

・家なき子（配偶者も同居親族もいない場合に限り、3年以内に持ち家なし等の要件を満たす親族）

なお、上記はあくまで取得者の「区分」であり、人数の制限ではありません。 複数の相続人がそれぞれ要件を満たせば、各自が特例を適用できます（限度面積の範囲内）。

小規模宅地の特例は申告不要ですか？

申告は必要です。ご自身で計算をして、遺産相続が基礎控除よりも少なくなれば申告不要ではないか？と思われるかもしれませんが、小規模宅地等の特例を適応するには申告する必要があるので注意をしましょう。

同居していなくても使えますか？

別居していても、家なき子特例の要件を満たせば使える余地があります。ただし、自分や配偶者が持ち家に住んでいる場合は対象外になりやすい点に注意が必要です。

老人ホームに入所中の親の自宅でも使えますか？

一定の要件を満たし、入所後に自宅を貸したり用途を変えたりしていなければ、使える余地があります。状況によって判断が分かれるため、専門家への確認をおすすめします。

特例を使えるのは相続人のうち一人だけですか？

一人に限られるわけではありません。複数の相続人が、それぞれの取得した土地について要件を満たせば適用できます。ただし限度面積を分け合う形になるため、誰がどの土地を相続するかで減額の大きさが変わります。

自宅と家業を守る制度。判断は専門家とともに

小規模宅地等の特例は、相続税を減らすためのテクニックというより、自宅や家業という生活の基盤を守るために作られた制度です。

ただし、土地の種類や家族の状況によって要件が細かく分かれます。同居か別居か、持ち家があるか、老人ホームに入所していたか、自宅と賃貸物件を両方持っているか。条件が重なるほど、自分のケースで使えるかの判断は難しくなります。

判断を誤ると、本来受けられたはずの減額を取りこぼしたり、二次相続まで含めると損をしたりすることもあります。

自宅や賃貸物件を含めた資産全体の引き継ぎに不安がある方は、早い段階で一度、相続に詳しい専門家へ相談してみることをおすすめします。早く全体像を整理しておくほど、選べる対策の幅は広がります。