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実績・事例

2021/06/24

 

実績・事例

【岡部ブログ vol.11】土地評価の流れとウエイト

実際に土地評価を行う中で、評価額に与える影響の大きさ(重み)をウエイトとして表現してみました。

目次

ウエイト

他の誰もが言ってますが、やっぱり評価単位を間違えると全部間違えるので、
評価単位を正しく把握することが、土地評価の実務においては最も重要なウエイトを占めると言えます。
 
そして、作業のウエイトとしては、事前調査で約半分は見えます。
 
逆に言うと、ここである程度見えていないと現地調査や役所調査に漫然と行っても何も得る物はないのかもしれません。
調査に行って、見える物を見るのは比較的簡単なのですが、見えない物がないかどうか、を確認する方が難易度は上がります。

役所?現地?どちらの調査から?

調査の手順について、本書では役所調査の後に現地調査としていますが、
別の本には先に現地で分からないところを確認してから役所調査に行った方が良いという意見もあります。
一番良いのは、現地も役所も何度も行ってみるのが良いのでしょうが、
効率性の観点からはなるべく最小限で実施したいものです。
 
現地に先に行くメリットとしては、現地の異変に気付いた上で、
その異変について役所で調査することができることだと思います。
 
ただし、これは現地で異変に気付く事ができる人に限られます。
私も少なからず不動産や測量・設計の立場で現地を見ていますが、いまだに現地で見えない物の方が多いと思っています。
 
筆界は現地で見えますか?
用途境は現地で見えますか?
セットバックは現地で・・・・・・・よく見れば見えますね!
でも、役所で先に2項道路だと分かった方が良くないですか?

作図

土地評価をとっつきにくくしている一番の要因と言えるかもしれない想定整形地図。
 
公図に三角定規を当てて測っている・・・・・
測量屋さんが聞いたらビックリするようなことを普通に税理士はやっています(笑)
 
税務署がそれでいいと言っている間はそれでいいのだと思いますが。
 
作図を多少間違っても、評価単位を間違うよりは評価額には影響は少ないので、大丈夫なのでしょう。
 
概念が合っていれば、実態が違っても大丈夫な感じですね。
通達では、「地積は、課税時期における実際の面積による」とか言ってますが、
エビデンスがない場合にはどうしようもありません。
 
 
 
 

記事の担当者

 


代表取締役
 岡部 弘幸 (Hiroyuki Okabe)

 2016年 株式会社BFコンサルティング設立
 得意分野:相続に関する不動産問題、土地評価等
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