【無料】不動産投資シミュレーションのエクセルテンプレート

不動産投資、特にアパートやマンション経営において、収支シミュレーションは投資判断の要となる重要なプロセスです。

収支の入出金を可視化するシミュレーションを実施すれば、数字に基づいた合理的な投資判断が可能になります。とはいえ、すべての項目を完璧に計算する必要はありません。まずは「ざっくり」キャッシュフローや収支・利回りを把握することから始めるのが賢明です。

なぜなら、投資判断はスピードが命だからです。

円安や将来のインフレ懸念を背景に、安定的な収益と資産価値の維持を求める投資家が、不動産投資や賃貸への注目を高めています。

ローン、節税、減価償却、キャッシュフロー、初期費用、利回り....シミュレーションでは考えることが無数にあり、もたもたしていると他の人に良い物件が買われてしまいます...

とはいえ、キャッシュフローやローン返済、修繕や税金などの収支項目をExcelでゼロから作成するのは、試算も含めて非常に手間がかかるものです。

そこで、相続対策最適化計画が不動産投資シミュレーションのエクセルテンプレートを作成しました！

どなたでも無料でダウンロードできますので、以下のフォームより申し込みください。

投資初心者は、投資判断のスキルを磨くためにも収支シュミレーションの練習が不可欠です。

不動産投資を検討中の方や既にアパート経営をされている大家さんでも活用できるシミュレーションにしています。

このコラムでは、シミュレーションの重要性、おすすめのテンプレート、基本知識を解説します。最後に実演を交えながら、実際にシミュレーションを操作していきます。一緒に練習しましょう！

【無料】不動産投資シミュレーションのエクセルテンプレート

弊社では、無料で不動産投資収支シミュレーションのエクセルテンプレートを配布しています。

エクセルテンプレートを使って一緒にシミュレーションをする人とテンプレート作成者を紹介します。

一緒にシミュレーションをする人

不動産投資シミュレーションツールを作成した人

アパート経営における収支シミュレーションの重要性

不動産投資、アパート経営において「収支シミュレーション」は欠かせないステップです。

どれだけ立地や価格が魅力的に見えても、実際にどれくらいの収益が見込めるのかを数字で把握しなければ、健全な投資判断はできません。表面利回りだけで判断してしまい、思わぬ支出や空室リスクにより赤字経営に陥るケースも少なくありません。

また銀行でローンを受ける際には、「事業計画書」を提出することになりますが、その際もシミュレーションで用いられる指標を使うことになります。

冒頭でもお伝えしましたが、投資判断はスピードが命です。そのため、物件情報を入手した瞬間に、収支をざっくりでも把握できるツールを手元に持っておくことが、意思決定の迅速化につながります。

不動産投資収支シミュレーションのおすすめ紹介

不動産投資収支シミュレーションのおすすめを3つ紹介いたします。タイプ別に分かれていますので、皆様の好みにあったシミュレーションに出会えるかと思います。

相続対策最適化計画の「ざっくりシミュレーション」

投資判断に必要な指標がすぐわかる！無料でも実用的な高精度シミュレーター

「この物件、本当に買っていいの？」と迷ったとき、頼りになるのが数値に基づく投資判断指標です。
このテンプレートでは、以下のような主要指標を自動で算出します。

• 表面利回り／実質利回り（FCR）
• ROI（自己資金回収率）
• IRR（内部収益率）
• 損益分岐点
• 税引き前キャッシュフロー

物件価格や家賃、ローン条件を入力するだけで、安定収益が見込めるかどうか、赤字リスクがあるかを即時に把握可能。初心者でも簡単に分析できるのが魅力です。

融資・税金・空室率まで反映！現実的な資金計画とリスク管理が可能に

不動産投資は「想定外の支出」が命取りになることも。本テンプレートは以下のようなコストやリスク要因も反映できます。

• 自己資金と借入金の割合、金利、返済期間
• 固定資産税、管理費、修繕費、減価償却費
• 空室率の変動や賃料の下落シナリオ
• 金利上昇リスクに対する返済負担の変化
• DSCR（返済余力指標）による融資リスクの確認

投資前に複数ケースを比較し、「どの条件でどこまでリスクを許容できるか」を明確にすることで、失敗の可能性を大きく減らせます。

1年半ほどで1,200名以上の方に愛用されており、嬉しいお言葉を多数頂いております。

できること	・黄色い枠を入力するだけ、実質利回り(ROI)と損益分岐点から投資判断を自動で算出 ・一般管理費、税金、修繕費、表面利回り、NOI、FCR、CCR、損益分岐点、ROIが一目で分かる
こんな方におすすめ	・初心者向け ・瞬時に投資判断を出したい方
ダウンロードページ	不動産投資シミュレーションのエクセルテンプレートをダウンロードする。

具体的な使用方法については、後ほど解説します。

玉川陽介氏の「玉川式不動産収益試算excelシート」

個人で保有する不動産時価が100億円を超える投資家 玉川陽介氏の著書「Excelでできる 不動産投資「収益計算」のすべて」にて特典として得られるエクセルシートです。

口コミからも「銀行に提出出来るレベルのシミュレーションエクセルが使える」と多数上がっており、約2,000円で書籍を購入することができます。

できること	・不動産投資に必要な収支計算（自己資金割合、減価償却、入居率、実効税率など）をワンシートで自動計算 ・金融機関提出用の事業計画としても活用できるレベルの精度と網羅性（マクロ未使用でカスタマイズも容易）
こんな方におすすめ	・書籍で収益計算に必要な知識を網羅的に学びたい方 ・事業計画書に使える計算を瞬時に出したい
購入ページ	Excelでできる 不動産投資「収益計算」のすべて 2,068円(税込)

マネーフォワードの「不動産賃貸業 収支シミュレーション」

Money Forward クラウドの「不動産賃貸業 収支シミュレーション」です。会員登録をすることでシミュレーションと事業計画書のテンプレートがダウンロードできます。

できること	・不動産投資に必要な収支計算（自己資金割合、減価償却、入居率、実効税率など）をワンシートで自動計算 ・金融機関提出用の事業計画としても活用できるレベルの精度と網羅性（マクロ未使用でカスタマイズも容易）
こんな方におすすめ	・収支計算法がわからない方 ・融資を受けるにあたり、具体的な数値を把握したい
ダウンロードページ	不動産賃貸業 収支シミュレーション

不動産投資シミュレーションのエクセルテンプレートの選び方

不動産投資シミュレーションのエクセルテンプレートの選び方について、目的や投資スタイル、管理方針によって最適な種類が異なります。投資家の経験値や融資状況、検討する物件構造（木造・RC・中古・新築）にも応じて、シートの機能や指標の精度が変わってきます。

投資家タイプ	おすすめテンプレート	特徴
初心者	入力項目が少ないもの	賃料・ローン金額を入れるだけで利回り・CFを自動計算。すぐ使える手軽さが魅力。
中級者以上	融資や税金など詳細に反映できるもの	自己資金割合、減価償却、固都税、入居率、広告費などまで計算。実務レベルの精度。
融資を検討中	銀行提出用シート対応タイプ	融資審査やプレゼンで使えるフォーマット。表やグラフ付きで提出資料にも対応。

その他ですと「カスタマイズしやすいもの」があります。マクロが組み込まれているものだと、容易に変更することができず使い勝手が悪いです。

一部のテンプレートでは、マクロが組み込まれていて編集が困難だったり、古い金利や空室率などの想定数値が更新されていないケースもあります。現状の市況に対応できるよう、関数ベースでカスタマイズ可能なテンプレートを選び、指標や試算条件を定期的に見直すことが重要です。

不動産投資シミュレーションの基本知識

不動産投資シミュレーションの使い方を解説する前に、基本知識を今一度おさらいしましょう。

表面利回りと実質利回りの違い

まずは表面利回りと実質利回りの違いを解説していきます。

表面利回りは経費を考慮しない単純な収益率、実質利回りは管理費や税金などを差し引いた実際の利益率で、投資判断には実質利回りが重要です。

表面利回り

表面利回り は物件の家賃収入など年間収入を物件価格で割って算出する利回り指標で、経費や空室損は含みません。一方、実質利回り（NOI利回り） は、管理費・税金・修繕費など諸経費と空室率を考慮した収支から計算される指標で、より実態に即した投資収益性評価に役立ちます。

この計算には、空室損、経費、税金、メンテナンス費用などは含まれないため、実際の収益を評価することはできません。

表面利回りは、投資物件の収益性を初期においては大まかに評価する際に有用ですので、広告に表記されている利回りの多くはこの表面利回りです。

実質利回り（NOI利回り）

NOI利回りは、総収入から空室損失を引いた実際の家賃収入から管理費や固定費などの諸経費を差し引いた営業純利益（NOI）を物件価格（取得原価・簿価）で割ったものです。

NOI利回りは、実際の購入価格を基にした収益性を示すため、購入後の投資収益の評価に使われます。

キャッシュフロー、IRR、FCR、CCRなどの指標

ざっくりシミュレーションでも用いられる各指標についても簡単に説明していきます。

キャッシュフロー（CF）

収入から経費とローン返済額を差し引いた手元に残るお金が分かります。月々の利益を算出したり、黒字なのか。赤字なのか。の判断材料にもなります。

実質利回り（FCR）

「年間の純収益（賃料収入 − 経費）」を「物件価格」で割った利回りが分かります。表面利回りよりも正確な収益力が算出可能。

自己資金利回り（CCR）

自己資金に対してどれだけの現金収益（キャッシュフロー）が得られるかが分かります。ローンを組んだ場合の投資効率を測る場合に役立ちます。

全期間利回り（内部収益率、IRR）

全期間利回りとは、購入から売却までの全期間におけるインカム収支とキャピタル収支をトータルで計測した利回りです。一般的には内部収益率と呼ばれます。

表面利回りやNOI利回りは、購入時やある特定の時点での利回りを切り取っただけなので、トータルの収益がどうなるかという判定はできませんが、全期間利回りは、初期投資と期中の損益そして売却損益をトータルで評価する指標なので、当該賃貸事業の成果を示す明確な指標といえます。

IRRの計算には、購入時・保有時・売却時の３つの収支が必要です。

利回りについては、下記の記事で詳しく解説しています。

不動産投資シミュレーションの使い方

ここからは、弊社が無料提供している「ざっくりシミュレーション」Excelテンプレートを使い、実際の投資物件をもとに収支シミュレーションを実行し、キャッシュフローや税引き前収支を検討していきます。

物件名	埼玉県〇〇市マンション
物件種別	区分所有マンション（1R）
物件価格	1,500万円(15,000,000円)
満室家賃	84万円(840,000円)

築年数は15年と比較的新しいRCのマンションです。

自己資金は500万円。ローンの返済期間を15年で設定しました。

ちなみに、この収支シミュレーション表はエクセルで作成してあり、黄色い箇所のみ数字を入力すれば、その他は自動で入力される設定になっていて、投資判断も自動で出ます。

シミュレーションの判断は・・・×

結果として、税引き前キャッシュフローはマイナス30万円。想定した家賃や入居率、管理費などの条件を踏まえると、この価格帯では収益性に乏しく、投資判断としては「見送り」が妥当といえるでしょう。

条件を見直して、物件価格を1,500万円→1,400万円に再設定。自己資金も500万円から700万円へ増額して、再度収支を試算してみます。これにより借入金額が減り、返済負担や支出は軽減されるはずですが…

残念ながら、税引き前CFがまだマイナスです。

駅から近く、築年数も15年と比較的新しいので、立地や築年数から見て魅力的に感じた物件でしたが、数値に基づいたシミュレーション結果では投資判断は否定的でした。数字を通じて見える収支やIRR、返済余力（DSCR）などをしっかり確認することが、投資の成功確率を高めます。

投資判断のスキルを磨くには、収支シミュレーションが不可欠ですね。普段から「この物件いいかも！」と物件サイトで見かけた時に使用することで、少しずつ投資判断が身についていきます。

不動産投資シミュレーションのエクセルテンプレートのよくある質問

「無料だから使えない」とは限らない。プロ監修の高精度シート

無料ツールというと「精度が低いのでは？」と不安に思う方も多いですが、このテンプレートは50年超の実務経験を持つ不動産専門家が監修。
業界でよく使われるFCR、CCR、IRR、DSCRなどの投資判断指標を網羅しており、融資審査や将来の売却シミュレーションにも使える仕様です。
有料ツールに劣らない機能性と、マクロなしでカスタマイズ可能な構造が特長です。

このように「ざっくりシミュレーション」Excelテンプレートは、不動産投資の損益分析・判断材料の可視化に非常に便利です。収支やキャッシュフローの予測、IRR・FCRの算出にも対応しており、初心者〜中級者まで幅広い層にオススメです。
無料でご利用いただけますので、ぜひ下記フォームよりダウンロードしてみてください。