2026年税制改正で相続税圧縮はどう変わる？賃貸アパート・収益不動産の評価見直しを解説

「相続対策として賃貸アパートを建てれば本当に相続税圧縮になるの？」「収益不動産を活用した相続対策は、2026年税制改正後も有効なのだろうか？」
そう思う方もいるのではないでしょうか。

結論から言えば、これからの相続対策は“節税目的の不動産投資”ではなく、“事業として成立する賃貸経営”でなければ通用しません。

今記事では、賃貸アパートや収益不動産によって相続税圧縮が実現する仕組み、2026年税制改正（貸付用不動産の評価方法見直し）の具体的な内容と影響、そして「不動産投資」から「賃貸経営」へと転換すべき理由について解説します。さらに、賃貸経営に向いていない人・向いている人の違いや、今後選ばれる不動産の条件まで、相続対策を本質から見直すためのポイントを整理していきます。

2026年税制改正によって、不動産投資は「賃貸経営」へ

2026年の税制改正を前に、不動産投資・相続対策を取り巻く環境は大きな転換点を迎えています。
これまで有効とされてきた「評価を下げるための不動産投資」「節税を目的としたアパート建築」は、制度面・実務面の両方から見直しを迫られています。

今回の税制改正が示しているメッセージは明確です。
不動産投資は“節税商品”から、“賃貸経営”へ回帰する――その流れを正しく読み解く必要があります。

相続税法の時価主義の下、貸付用不動産の市場価格と相続税評価額との乖離の実態を踏まえ、その取引実態等を考慮し、次の見直しを行う。

被相続人等が課税時期前５年以内に対価を伴う取引により取得又は新築をした一定の貸付用不動産については、課税時期における通常の取引価額に相当する金額によって評価する。

（注）上記の課税時期における通常の取引価額に相当する金額については、課税上の弊害がない限り、被相続人等が取得等をした貸付用不動産に係る取得価額を基に地価の変動等を考慮して計算した価額の100分の80に相当する金額によって評価することができることとする。

相続税等の財産評価の適正化　「財務省公表資料 令和8年度税制改革大綱」より引用。

取得から５年以内の評価額について、時価の８割とするという内容です。

要は、節税を目的として、亡くなる直前に不動産を購入して相続税を圧縮するだけの不動産については評価額の乖離を利用できないということです。令和６年の総則６項での否認の際に不明確だった機関の定義を今回の改正で５年以内とした、ということになります。

2026年税制改正が示す方向性とは

2026年税制改正は「節税のための不動産投資」から「収益を生み続ける賃貸経営」へと発想を転換せよ、という明確なメッセージです。

これまでの相続対策では、賃貸アパートや収益不動産を活用して相続税圧縮を図る手法が広く行われてきました。しかし近年は、不動産評価と実際の市場価格の差を利用したスキームや、収益性を十分に伴わない建築投資などに対し、制度面からの見直しが進んでいます。

2026年の税制改正もその流れの延長線上にあります。
「評価を下げるために不動産を持つ」という考え方は通用しにくくなり、これからは本当に収益を生み、家族に引き継げる資産かどうかが問われる時代に入ります。

つまり、相続対策として賃貸アパートを検討する場合も、単なる相続税圧縮ではなく、長期的に安定した経営ができるかどうかを基準に判断する必要があるのです。

なぜ「節税目的の不動産投資」に逆風が吹いているのか、そして相続対策アパートが抱えてきた構造的な問題とは何かを整理していきます。

「節税目的の不動産投資」への逆風

近年の税制改正では一貫して、
行き過ぎた節税スキームの是正が進められてきました。

こうした手法は、税務上も社会的にも問題視される流れが強まっています。

2026年税制改正も例外ではなく、
「評価を下げるために不動産を持つ」という発想自体が通用しにくくなる局面に入っています。

相続対策アパートが抱えてきた構造的問題

これまで相続対策として選ばれてきたアパート経営には、共通する課題がありました。

結果として、
相続税は減ったが、家族の負担が増えた
という本末転倒なケースが少なくありません。

「不動産投資」から「賃貸経営」への転換

これからの相続対策における収益不動産は「投資商品」ではなく、「自ら運営する事業」として向き合う必要があります。

これまでの不動産投資は、評価額を下げることや相続税圧縮の効果が注目されがちでした。しかし、2026年税制改正をきっかけに、不動産を“節税の道具”として持つだけでは通用しにくい環境へと変わりつつあります。

今後問われるのは、「この物件は本当に収益を生み続けるか」「長期的に維持・改善できるか」という経営の視点です。市場のニーズに合った立地や間取りかどうか、家賃が下がっても耐えられる収支構造かどうか、将来の修繕や売却まで見据えた計画があるかどうか....　これらが重要な判断基準になります。

つまり、建てることが目的ではなく、建てた後に“経営できるかどうか”がすべてです。
2026年税制改正は、不動産を持つだけの時代の終わりを告げ、経営力のあるオーナーだけが選ばれる時代への転換点と言えるでしょう。

投資ではなく「事業」として問われる時代へ

2026年税制改正の本質は、
不動産を金融商品や節税ツールとして扱う時代の終わりを示しています。

これから求められるのは、

つまり、不動産投資ではなく賃貸経営として成立しているかどうかです。

「建てること」ではなく「経営できること」

今後は、

といった発想では通用しません。

賃貸経営として重要なのは、

2026年以降に選ばれる不動産の3つの条件

2026年以降に選ばれる不動産の3つの条件について、これから解説していきます。

具体的には、①税効果ではなくキャッシュフローが主役、②相続後も「引き継げる経営」であること、③節税は「結果」であって「目的」ではないの3つです。詳しく見ていきましょう。

条件① 税効果ではなくキャッシュフローが主役

これからの判断基準はシンプルです。

キャッシュフローを生まない不動産は、相続対策にも投資にもならないという考え方が主流になります。

条件② 相続後も「引き継げる経営」であること

相続後に“負動産”にならないかどうかが、これまで以上に重要になります。

条件③ 節税は「結果」であって「目的」ではない

賃貸経営として成立していれば、
結果として評価が下がり、税効果が生まれる。

この順序を間違えないことが、2026年以降の不動産戦略の核心です。

賃貸経営に向いていない人・向いている人

今回の税制改正は、真の経営者とそうでない人をふるいにかける機会にもなります。

よくある質問

2026年税制改正は「健全な賃貸経営」への招待状

2026年税制改正は、不動産投資家にとって
脅威ではなく、方向修正のチャンスです。

これからの時代に選ばれるのは、
「税制に依存しない、賃貸経営として強い不動産」です。

不動産投資は終わりません。
ただしその姿は、
「投資」から「経営」へと確実に変わっていくのです。

そして、経営である以上、「建てるかどうか」よりも「自分にできるかどうか」が問われる時代になります。

これらを数字と現実で整理せずに判断することは、かえってリスクを高める可能性があります。

2026年税制改正は、“動く前に一度立ち止まって整理するべきタイミング”とも言えるのです。