「相続不動産流通システム」は、相続不動産と一般投資家をマッチングさせることで、売主と投資家双方にメリットを提供する革新的なサービスです。
このシステムを通じて、売主は、より高額に不動産を売却することが可能になります。
また、投資家にとっては、業者の利益が上乗せされる前の原価で物件を購入できるため、コスト削減が期待できます。
さらに、このシステムは特に空き家などの相続不動産を投資対象として扱うことにより、新たな投資機会を提供します。
これにより、市場に流通していない物件や、一般的な不動産市場ではアクセスしにくい物件に対しても、投資家が直接アクセスしやすくなります。
「相続不動産流通システム」は相続不動産の有効活用と市場の活性化を図り、売主買主双方にメリットをもたらすとともに、空家問題も同時に解決する三方良しの仕組みです。
相続不動産売却の特徴
- 売却のためには、一般的に複数名の相続人全員の合意が必要となる
- できれば、遺産分割の際に実際に売却できる金額を知りたい
- 相続人が所有していたわけではないので、物件の詳細が分からないことが多い
- 売却（換価分配）後の契約不適合責任の履行が難しい
- 相続税の原資とする場合、売却にかけられる期間に制限がある
- 測量費、解体費、片付け等の売却に係る費用を先出しすることが難しい場合が多い
相続不動産には、このような特徴があるため、即決で契約不適合責任免責で契約できるプロの業者が買主になるケースが殆どです。
プロの業者が買主になる場合には、期限の問題、契約不適合責任の問題もクリアでき、金額も即決できるため、相続不動産を売却するときには大きなメリットがありますが、当然に買取業者の利益が勘定されていますので、その分は売買代金が低くなります。
また、転売の事業計画の立たない地方の戸建や土地などは、業者も手を挙げてくれません。
投資家の現状
- 投資マインドの高まりによる競争の激化
- 物件価格の高騰
- 建築費の高騰
- 初心者への融資厳格化
一方で、一般の不動産投資家に目を向けると、過熱傾向が続いており都心部の共同住宅を中心に価格が高騰しています。
また、初回から高額の融資を受けることが難しくなっており、これらの影響で、築古の戸建、空き家などに投資対象が広がってきています。
空き家の現状
- 毎年増加傾向は続き2023年現在で過去最高の900万戸に達する
- 1993年から2023年の30年間で約2倍に増加
- 長期不在や住む予定のない放置空き家が42％
- 全国の空き家率は13.8％
- 全国の放置空き家率は5.9％
日本では、空き家の問題が深刻化しており、2023年10月時点で空き家の数は約900万戸に達しました。この数は、1993年の450万戸から倍増しており、総住宅数の13.8%を占めています。
この問題は主に、高齢化と出生率の低下に起因しています。 空き家の内訳としては、賃貸や販売用、セカンダリーレジデンスとして使用されていない「その他」に分類される家が約3.85百万戸と、全体の42.8%を占めています。
多くの空き家は、一人暮らしの高齢者が亡くなったり介護施設に入ったりした後に放置されることが原因です。
また、相続によって取得された住宅が管理されずに放置されるケースも多く、全空き家の59%は相続物件とされています 。
政府もこの問題に対応するため、2015年に「空き家対策特別措置法」を制定し、崩壊の危険がある空き家を「特定空き家」として指定し、所有者に対して修繕や解体を義務付ける措置を講じています。
2023年にはこの法律が改正され、「長期間管理不全の空き家」を新たにカテゴリーとして追加し、改善が見られない場合は税制優遇措置を取り消すことが可能となりました。
このように、日本の空き家問題は複雑で多岐にわたる要因が絡んでおり、今後も継続的な対策が求められています。
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