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実績・事例

2021/09/01

 

実績・事例

【岡部ブログ vol.15】法務局調査

場所の特定ができたら、次に基本となるのが登記の調査です。
法務局調査により、基本的な諸元が得られます。

目次

取得する書類

まず、土地の登記簿、次に公図、地積測量図
建物登記簿、建物図面を対象地に該当する全てを取得します。
この中で、地積測量図は法務局に備付けられていないケースが多くあります。
また、古い建物の場合、建物図面も備付けられていないケースもあります。
 
名寄や評価証明書に記載のある建物の登記がない場合は、未登記建物である可能性があります。
 
登記地積は、もっとも重要な諸元となりますが、
登記されているものが正しいとは限らないので要注意です。
この話を、一般の方にするとびっくりされます。
 
世の中の人は、役所は全て正しいことをしているものだと思い込んでいる方が大半です。
まさか、間違った面積が登記されているなんて誰も思っていません。

日本の登記制度について

不動産登記制度は国によって異なります。
日本では、土地と建物は別個の不動産として取り扱われ、登記も別々に行うことができます。
こうした考え方並びに制度は、台湾や韓国では同様であるが、
ドイツ、フランス、イギリス、アメリカ、オーストラリアなどの欧米諸国では、
建物は土地の附合物とされ、建物単独に権利を設定することや、登記や取引を行うことはできません。
 
また、登記の公信力についても国によって様々です。
日本の登記制度においては、対抗要件としては認められるものの、公信力は認められていません。

登記の効力

(1)対抗力
不動産に関する物権の得喪及び変更は、
不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、
第三者に対抗することができない(民法177条)。
同一の不動産について登記した権利の順位は、
法令に別段の定めがある場合を除き、登記の前後による(不動産登記法第4条)。
 
(2)公信力
登記上の表示を信頼して不動産の取引をした者は、
たとえ登記名義人が真実の権利者でないような場合でも、
一定の要件のもとでその権利を取得することが認められる。
日本では、登記の公信力を認めていない。したがって、いくら登記名義人が真実の所有者と思って、
その者から不動産を買い受けたとしても、真の所有者がいる場合には、
その所有者から不動産を取り上げることは認められない。

まとめ

・登記されているものが正しいとは限らない
・土地と建物は別個の不動産
・日本の登記制度では公信力は認められない

 
 
 
 

記事の担当者

 


代表取締役
 岡部 弘幸 (Hiroyuki Okabe)

 2016年 株式会社BFコンサルティング設立
 得意分野:相続に関する不動産問題、土地評価等
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