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実績・事例

2021/07/13

 

実績・事例

【岡部ブログ vol.12】ヒアリング調査

相続財産の調査において、依頼者から開示してもらう情報の中で依頼者しか持っていない情報として、以下のもの等があります。
今回は、それぞれの資料について、その用途等について解説したいと思います。

目次

①権利証

権利証は、相続による権利移転の場合には所有権移転登記の必要書類とはなりません。
 
まれに必要となるケースは、被相続人の住所の変遷が登記簿記載の住所と繋がらない場合などに
本人確認情報として用いられる場合があります。
それ以外に使用することはほぼないと言えるでしょう。
 
ただし、注意したいのは、まったく把握していない土地を所有している場合、
もし固定資産税が免税点以下等の事由により課税されていないようなときには、財産調査から漏れる場合があります。
このような所有不動産の漏れを防ぐためにも権利証は必ず目を通しましょう。

②建築確認副本

宅地の土地評価は、基本的に建築敷地を1評価単位として取り扱います。
よって、建築設計図の敷地平面図(配置図)があれば、実測の画地図が得られるということになります。
このとき注意が必要なのは、建築確認用の敷地平面図は簡易的に実測されたものもあるため、
筆界との誤差がある可能性があることは想定しておく必要があります。

③土地賃貸借契約書

契約書自体がない場合、契約書があっても
縦書きの市販の雛形に手書きで〇〇坪と書いてあるものがほとんどです。
 
古い契約書では場所を特定できる図面等はないですし、
現地の利用状況と借地面積が合致していないケースがかなりあります。
借地権のしんしゃくは60%~70%と大きく、借地権の範囲をどこに設定するかによってかなり評価額に差異が生じることになります。
相続税申告実務上、借地権の立会いまでできるケースは稀で、
借地権の範囲を想定する必要に迫られるのですが、その場合はやはり約定の面積を用いるべきだと思います。

④建物賃貸借契約書

建物賃貸借契約書は、貸家建付地の賃貸割合を算定するために確認します。
賃貸中であれば問題ないのですが、土地・建物は個人所有なのに貸主が同族法人となっている場合もあります。
おそらくは、被相続人から同族法人に一旦貸し付けて、法人が転貸しているのでしょう。
 
 
 
 

記事の担当者

 


代表取締役
 岡部 弘幸 (Hiroyuki Okabe)

 2016年 株式会社BFコンサルティング設立
 得意分野:相続に関する不動産問題、土地評価等
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