2021/05/17
実績・事例
【岡部ブログ vol.6】土地評価における「地積」とは
目次
地積とは
財産評価基本通達には、地積について以下のとおり規定されています。
地積は、課税時期における実際の面積による。
「課税時期における」は分かるとして、「実際の面積」とは何でしょうか？
実際の面積と言うからには、実際ではない面積というのもあるのでしょうか？
視点を変えて、不動産登記規則には「地積」は以下のように規定されています。
地積は、水平投影面積により、平方メートルを単位として定め、一平方メートルの百分の一
（宅地及び鉱泉地以外の土地で十平方メートルを超えるものについては、一平方メートル）
未満の端数は、切り捨てる。
ここでは、「地積」とは水平投影面積であると規定しています。
基本的に地積は、この考え方になります。
ちなみに、登記簿で宅地以外の地積が小数点以下の表示がないのは、この規則によるものです。
土地評価実務の教科書にも書きましたが、この地積は小数点2位以下切捨てと規定されていることを考慮すると
測定すべき画地の辺長は小数点1位までが必要であると解釈できます。
計算ソフトで辺長などが出てますが、
そもそも精度が1/500の図面をトレースした辺長でミリ単位まで記載していることに大きな違和感を覚えます。
数字を扱うものとしては、その精度を担保するために何かしらの基準に沿って進めるべきだと思います。
そこで、この不動産登記規則の地積の規定を引用し、
地積は、小数点以下２位まで、辺長は小数点以下1位までを土地評価の諸元として推奨しています。
実際の面積とは
さて、「実際の面積」とは何でしょうか。
お客様にこの話をすると、大多数の方が「信じられない」といったリアクションをします。それは、
登記地積は、実際の地積ではないことがある。しかも、かなりの数。という事です。
職業人でさえ、知らない方もいます。
それでは、「実際の面積」とは何か？
測量学では、その答えは
神のみぞ知る
となっています（笑）
まとめ
測量技術においては、真値（神のみぞ知る真実の値）に近づけられるように、
誤差を極限まで小さくすることを追求しています。
人間がやることなので、実際の面積はわからないが正解なのですが、
誤差の精査をすることにより、それに近づけるしかないということです。
時代による誤差
人的誤差
機械誤差
土地評価に採用した「地積」は何を参考にしましたか？
それは、実際の面積ですか？
この土地評価においては、実測図があればそれを利用することを推奨されていますが、実測する事までは求めていません。
しかし、実際の面積が何か？という観点で、その利用した資料の数値の信ぴょう性については検証が必要だといえます。
記事の担当者
代表取締役
岡部 弘幸 （Hiroyuki Okabe）
2016年 株式会社BFコンサルティング設立
得意分野：相続に関する不動産問題、土地評価等
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