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実績・事例

2021/05/10

 

実績・事例

【岡部ブログ vol.4】評価単位の基礎

目次

評価単位とは

「評価単位」とは、評価対象となる土地の個数となる最も基礎的な考え方です。
一般的に、「路線価」といえば、相続税路線価のことをいいます。
りんごやみかんであれば、1個、2個、3個、・・・・・・・・と小学生でも数えられるでしょう。
 
 
では、土地はどうでしょうか?
 
どこからどこまでが1個でしょうか?
 
 
土地は、法務局で1筆毎に管理されていますので、1筆毎に評価するのであれば
りんごとみかんと同じように数えることは可能です。
ただし、財産評価基本通達には宅地の評価は以下のように規定されています。
 
宅地は、1画地の宅地(利用の単位となっている1区画の宅地をいう。以下同じ。)を評価単位とする。
 
「利用の単位となっている1区画の宅地」毎に評価する必要があります。
利用の単位???
これこそが、評価単位・・・延いては土地評価を難しくしている最大の原因なのです!

利用の単位とは

例えば図のように、一筆の敷地に2棟の建物が建っている場合に
Bの敷地利用権が「使用貸借」のときと「賃貸借」のときでは、評価単位の取り方は変わります。
 
そして更に、次のような注釈もついてます。

(注) 贈与、遺産分割等による宅地の分割が親族間等で行われた場合において、
例えば、分割後の画地が宅地として通常の用途に供することができないなど、
その分割が著しく不合理であると認められるときは、その分割前の画地を「1画地の宅地」とする。

いわゆる不合理分割と呼ばれるものですが、
宅地の場合、単純に1筆が1評価単位であるとは限らない、という事が大前提としてあります。
 
 
それでは、宅地以外はどうでしょうか。
財産評価基本通達では、土地の評価は次の9種類の地目ごとに評価することとしています。
 
(1)宅地(2)田(3)畑(4)山林(5)原野(6)牧場(7)池沼(8)鉱泉地(9)雑種地
 
地目別に評価単位の取り方を大別すると、次のように1区画ごとか1筆ごとに分けられます。
 

区画
宅地・田・畑・雑種地 山林・原野・牧場・池沼・鉱泉地

まとめ

評価単位の決め方は、まず地目ごと、次に利用単位。
評価単位は、筆ごとに決めるとは限らない。
 
最初に評価単位を間違ってしまうと、土地評価の計算全部が間違ってしまいますので、
この評価単位を適切に把握することが土地評価実務で最も重要なポイントと言えます。
 
 
 
 

記事の担当者

 


代表取締役
 岡部 弘幸 (Hiroyuki Okabe)

 2016年 株式会社BFコンサルティング設立
 得意分野:相続に関する不動産問題、土地評価等
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