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実績・事例

2021/04/09

 

実績・事例

【尾野ブログ vol.3】東京のオフィスビル市場、世界との違い

目次

賃貸オフィスビル、世界と東京

思い出した話がある。

 

ニューヨークのマンハッタン島と香港には果たして
それぞれ何棟の賃貸オフィスビルがあるかという話を。
答えはマンハッタンで約3,000、香港は550棟ほどだそうだ。

 

皆さん想像してもらいたい。では我が首都圏東京は、と。

 

東京市場には、4万棟を超える賃貸オフィスビルがあると思われる。
(思われる、と言うのは、もう10年以上この種の統計を見る機会がないからだ)

 

加えて、東京のオフィスビル市場は世界一の巨大マーケットだそうだ。

 

ビルの棟数・貸付面積・1年間に賃貸借契約が締結される床面積・企業の集積度、どれをとってもらしい。

 

文化の違い~定期借家と普通借家~

今から35年ほど前、賃貸オフィスビルの仲介営業マンをしていた頃、
外資系企業のファシリティマネージャーからよく次のような質問を受けて困ったものだ。

 

「なぜ日本の賃貸借は2年契約なのか。5年以上の契約期間がないと我々はビジネスができない」

 

「ローカルルールだ」という説明ではとても納得してもらえない。
こうした質問に明確に答えるためには、日本と海外の法体系の違いを説明しなければならなかった。

 

「定期借家契約」に慣れ親しんだ西側先進諸国の企業人に、
日本で主流となっている「普通借家契約」は理解を超える変な制度と映っていたわけだ。

 

「たとえ2年契約を締結しようとも、
テナントは6か月前に予告さえすれば契約期間中でもノーペナルティで解約できる。
また、賃貸人からの解約申し出や更新拒否は、テナント側に明確な債務不履行がない限りほぼ不可能。
従ってテナント企業にとっては有利な制度」

 

と説明してもなかなか理解してはもらえなかった。

 

 

そういえば、日本で不動産の証券化が進みバブルの崩壊でしこっていた賃貸オフィスビルや
マンションの取引が動き始めた頃、外資系アセットマネージャーから

 

「日本の不動産への投資はハイリスクだ。
普通借家契約が主流のために保有期間中の利回りがギャランティーされない」

 

と愚痴をこぼされたことも思い出した。

 

 

このコロナ下、相変わらず日本の不動産市場に大量の海外マネーが流れ込んでいる。

 

 

 

 

記事の担当者

 


 取締役本部長
 尾野 知弘 (Tomohiro Ono)

 実務経験:約40年
 得意分野:コンサルティング業務・売買仲介(投資用不動産)
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