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実績・事例

2020/07/21

 

実績・事例

相続した土地が複雑だった!?~土地評価編~

 

当社は一般の方からの不動産案件のご相談以外にも
税理士の先生から「土地評価」についてご相談をいただくケースもあります。

「地主さんの借地権あるある」ということで
共感いただける税理士の先生も多いと思うのですが、とにかく

公図と現況の利用単位が合っていない!!


そして、極め付きの数の多さ・・・

今回は売却まで約2年かかった土地の整理のうち
土地評価の流れについて書いていきたいと思います。

目次

資料はほぼゼロ?!利用単位不明な借地

税理士の先生からの相談内容

あるお客様についてのご相談。

父が他界し、相続人は妻と娘。
相続財産総額は約8億円。
相続財産のうち9割が不動産で、そのほとんどが貸地(底地)
一部供託の借地あり。

更には

・相続人である妻と娘は借地の管理について何もわからない
・測量図がなく、面積や借地権境が不明
・公図と現況の利用単位があっていない

明確な数字の資料がなく、複雑なため当社に測量・土地評価を依頼

実施したこと

①測量
②評価単位を決める
③単位ごと評価額を出す
④想定整形地図を作成

測量

実際に作成した測量図 ※一部抜粋
現況に合わせ地道に測量を行った。


公図と現況の利用単位との比較

現況と契約地積を照合しながら評価単位を決定。
現況と公図が全く違うことが一目瞭然。

相続財産全ての土地を現況通りに整理。
結果、宅地24単位・私道6本ということがわかった。


無道路地

無道路地となる箇所については、市場価値と見比べ
明らかに路線価評価の方が高くなるため鑑定評価を実施。

路線価評価額と比べ、約2,000万円ほど減額。


想定整形地図

評価パターンを踏まえ、計32枚の想定整形地図と評価明細を作成。


この事例から学ぶべきこと

今回の業務の結果、
 測量をし、土地面積が明確になった。
 測量図(正確な資料)を作成した。
 評価単位が明確になった。
 鑑定評価で評価額が減額した。

など、相続税評価の基盤をきっちりと整理することができました。

ややこしい土地になればなるほど「評価額」のズレが起こりやすくなりますが
測量ができる点、また不動産知識と経験を掛け合わせ
「土地評価のプロフェッショナル」を極めていきます。

税理士の先生からのご依頼、ご相談も随時承っております。
お気軽にお問い合わせフォームよりご連絡ください。
※セカンドオピニオンも承ります!


次回は続編「分筆~賃貸借契約」について投稿します。



本件の担当者

 

 

 岡部 弘幸 (Hiroyuki Okabe)

 リテール不動産・相続のプロフェッショナル

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