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実績・事例

2020/05/26

 

実績・事例

サブリース付ワンルームマンション売却の顛末とは

 

「サラリーマン大家さん」が流行した時期に、
将来の年金替わりにとワンルーム投資をされた方が多くいらっしゃいます。
特に弊社にご相談にいらっしゃる方で多いのは公務員の方です。
1室ではなく複数室お持ちの場合が多く、
その物件のほとんどはサブリース契約がされています。
サブリース付物件は、空室リスクがなく安心安全な投資とされていますが、
果たして本当にそうなのでしょうか・・・

目次

サブリース付きワンルームマンションの売却相談

相談内容

将来の年金替わりになると思い、
2年前にワンルームマンションを2室購入したが、
毎月の資金繰りが苦しいため2室とも売却したい。


物件の内容

物件➀:平成10年築・中央線沿線駅徒歩15分。
2年前に1570万円で購入。
物件➁:昭和48年築・中央区にある地下鉄入口徒歩1分。
2年前に980万円で購入。
ともにサブリース契約付きのワンルームマンション。

問題点

サブリース賃料は、空室リスクがない代わりに
原家賃より低く設定されているため、利回りが低い。

サブリース契約は、一方的解約ができない。

結果

物件➀:平成10年築の方は、
サブリース付で売却ができました。
2年前に1570万円で買ったものが、
なんとか1280万円で売却できました。
290万円の損切です。
一方、物件➁は立地はいいのですが、
築古のため銀行の担保評価が出ないので
なかなか話が進まず、販売開始から1年が経過してしました。

問合せで一番多かったのは、
「サブリース外せますか?」でした。

サブリース元に何度も任意交渉するものの、
借地借家法(借主を保護する法律です)を盾に、
頑として解除に応じません。

実は、サブリース元が販売元で契約書も作成しており、
その条文にはしっかりと
“サブリースの解除条項”も存在しているにもかかわらず、
いざ解除を申し入れると
「借主に不利になる条文は無効」の一点張り・・・

弁護士に相談しても、法の建付はそのとおりで、
法的に反論できないとのこと。
結局、サブリース付では購入希望者が現れないため、
販売元に買戻しを打診したところ、700万円での買取に応じ、
泣く泣く売却・・・
こちらは2年間で280万円の損切となりました。

「でも、賃料収入が2年分貯まってるからトントンなのでは?」

いいえ、毎月赤字で持ち出しです・・・
さらに退去時のリフォーム費用や
エアコンの交換費用なども請求されています。

結果的に、空室リスクの代償が、2年で570万円の損失です。
損益通算や減価償却で利益が出る???
出ません(苦笑)

結局、誰が得したのでしょうか?
誰のための投資なのでしょうか?


この事例から学ぶべきこと

サブリース物件は売りづらい。
築古は特に売りづらい。
サブリース契約は、たとえそれが販売業者(サブリース業者)の悪意でも
借地借家法で借主が保護される。

不動産投資は不労所得と謳われるが、
不動産賃貸事業であり、一個人であっても事業主(プロ)。
労働は必要ないかもしれないが、
騙されないために知識は必要。
法律は、騙された素人は保護するが、
騙されたプロは保護しない。


本件の担当者

 

 

 岡部 弘幸 (Hiroyuki Okabe)

 リテール不動産・相続のプロフェッショナル

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